El boom de las parcelaciones rurales no solo se dio por terminado, sino que las intenciones para desarrollar loteos cayeron a su nivel más bajo en la última década.
Al cierre de 2025, el Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) registró 8.650 solicitudes para subdividir predios rurales, un 61% más bajo que el peak de 2022, cuando ingresaron 22.378 solicitudes a esta institución. Asimismo, significa una caída interanual de un 19,5%, anotando el tercer año consecutivo de disminuciones en la estadística.
La cifra es la más baja de todos los registros publicados por el SAG en su sitio oficial, que cuenta con la evolución histórica desde 2014. Cabe recordar que esta medición no contempla a la Región Metropolitana, puesto que en esta zona el trámite de subdivisión no depende del Servicio.
Para hacer memoria: en medio de una exacerbada proliferación de loteos -concentrada en la zona centro-sur del país- y aludiendo a los daños ambientales y los riesgos para las zonas con fines agrícolas, en julio de 2022, el exministro de Agricultura, Esteban Valenzuela, instruyó al SAG endurecer los criterios para autorizar las subdivisiones.
Las circulares fueron objeto de judicialización y distintos gremios de parceleros llevaron a Valenzuela a la justicia, sin embargo, la exautoridad salió airosa. Con los nuevos criterios consolidados, se puso alto al boom de los loteos y se frenó el ritmo de subdivisiones solicitadas al SAG.
Detrás el ajuste
De acuerdo al gerente del área Agrícola de GPS Property, Osvaldo Errázuriz, el freno se ha dado sobre todo “en los esquemas más especulativos”. El mercado, sostuvo el analista, entendió que la subdivisión “automática” dejó de existir y que hay “un riesgo de rechazo, fiscalización posterior o de que derechamente el negocio no se pueda materializar que es real (...) El mercado se volvió más cauteloso, muchos inversionistas y compradores finales simplemente dejaron de entrar, ya que varios proyectos ya no cierran en términos de riesgo retorno”.
El instructivo, agregó Errázuriz, marcó un punto de inflexión claro: “La subdivisión dejó de ser un trámite automático y pasó a estar bajo una lupa mucho más exigente. El mensaje fue bien concreto. La subdivisión predial no puede seguir usándose como una vía encubierta de urbanización rural, y el destino agrícola dejó de ser una simple declaración para transformarse en una condición real y exigible”.
El gerente general Tattersall Campos, Hans Holzhauer, coincide con lo anterior y hace el punto de que las transacciones cayeron en todos los tramos desde 2022, pero con mayor fuerza en los terrenos menores a 1 hectárea (ha) y entre 1-5 ha, que concentran los loteos rurales.
“Vemos una caída profunda y transversal en las transacciones con destino agrícola, especialmente en superficies pequeñas”, dijo Holzhauer. En el detalle, en esta firman vieron que los predios de 1 ha o menos de superficie pasaron de 9.800 transacciones semestrales en 2021, a poco más de 2.100 en 2025, una baja cercana al 80%.
“Esto refleja un ajuste estructural del mercado, explicado por cambios regulatorios, menor liquidez y un escenario financiero más restrictivo”, resumió el gerente.
Efecto en los precios
El impacto en los valores del suelo también ha existido. Holzhauer planteó que esto ha ocurrido sobre todo en los paños de superficies más bajas. “La fuerte caída en el volumen de transacciones implica menor liquidez y mayor tiempo de venta, lo que presiona precios a la baja o los mantiene estancados en términos reales en predios pequeños. En superficies medianas y grandes, los precios se sostienen mejor y dependen cada vez más de la capacidad productiva efectiva del campo”, señaló.
Errázuriz, de GPS Property, hizo un análisis de similar. “En los lotes pequeños y en los proyectos de subdivisión ‘de papel’ se ve claramente un ajuste a la baja o, derechamente, precios estancados. Ahí la prima especulativa se desinfló”, observó.
Contrastó la situación anterior con los campos consolidados, con agua y aptitud productiva real, donde -según dijo- los precios se han mantenido firmes y, en algunos casos, incluso han subsidio.
“La restricción de oferta fue limpiando el mercado y eso hoy valoriza mejor los activos bien estructurados. En los activos intermedios hay mucha más dispersión. El precio ya no lo define la expectativa de subdividir, sino variables bien concretas, disponibilidad de agua y viabilidad productiva real”, cerró el líder del área Agrícola de GPS.
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Martín Baeza
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