En búsqueda de transformarse en un nuevo insumo para los actores institucionales para tomar mejores decisiones de inversión, la proptech estadounidense Preciso aterrizó en Chile para implementar su Real Estate Latin America Index (RELA), índice regional que busca ordenar la información del sector en base a datos comparables.
El benchmark “busca transformar mercados históricamente opacos y no estandarizados en una clase de activo transparente, comparable y verdaderamente institucional, reconocida por inversionistas globales”, sostuvo a DF el CEO de la firma, Isi Stein.
Para el ejecutivo el desafío de incursionar en el mercado inmobiliario latinoamericano “no ha sido solo el nivel de riesgo, sino la imposibilidad de ponerle precio a ese riesgo”.
El índice
El RELA se construirá en base a información aportada por gestoras locales de fondos. Actualmente, Preciso ya mantiene alianzas con BTG Pactual, Independencia y Asset Chile, las que reportarán trimestralmente los datos de sus diferentes vehículos de inversión inmobiliarios.
“Reconocen la importancia de estandarizar y elevar la calidad de los datos en el sector inmobiliario chileno”, destacó Stein.
El socio de Preciso añadió que se encuentra en conversaciones con otras AGF, family offices y AFP para sumarlos a los aportantes de información para RELA.
De acuerdo con Stein, el esquema funcionará en base a datos entregados por las administradoras que se anonimizarán y agregarán al benchmark que medirá indicadores clave como GAV (valor bruto de los activos), NAV (valor neto de los activos), NOI (ingreso operativo neto), vacancia, cap rate (rentabilidad anual de una propiedad), apalancamiento, tasa interna de retorno de los fondos, múltiplos de capital y certificaciones ambientales.
Para aquellos fondos listados en bolsa, se añadirán métricas bursátiles como FFO (fondos de operaciones) NAV por cuota y retorno por dividendos.
RELA buscará entregar “claridad sobre retornos, métricas operacionales, indicadores ESG y fundamentos subyacentes en distintos países y clases de activos”, subrayó Stein.
La experiencia brasileña
Preciso arribó a la región a través de Brasil. En 2023, lanzó en ese mercado su plataforma de intercambio confidencial de datos operativos internos -que también fueron anonimizados-, como información contractual de arriendos, utilizados para la gestión de portafolios.
El proyecto comenzó con alianzas con la canadiense Brookfield Properties, Patria Investments (que adquirió las operaciones inmobiliarias de Credit Suisse), HIRE Capital y Cy.Capital. Hoy, ya trabajan con 12 fondos.
“A cambio de aportar sus propios datos, los gestores acceden a datos comparativos y agregados que muestran rentas efectivas y concesiones en otros arriendos”, destacó Stein.
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