El déficit habitacional sigue siendo uno de los principales desafíos sociales y económicos del país; y aunque distintos gobiernos han impulsado políticas para reducirlo, el escenario actual plantea nuevas complejidades que obligan a repensar las soluciones.
Esa es una de las principales conclusiones de un reciente estudio del Centro de Estudios Públicos (CEP), elaborado por Jorge Rodríguez, Rosario Palacios y Francisco Novoa, que además de proponer una serie de lineamientos para la política habitacional, realiza una radiografía del fenómeno.
Para entender las medidas que recomiendan los investigadores, primero es necesario dimensionar el problema. Según el análisis, a pesar de que el déficit habitacional ha ido disminuyendo durante los últimos años, sigue habiendo una necesidad de 492 mil viviendas en el país.
Si se hace zoom a esa cifra, el principal componente corresponde al allegamiento, con 188.355 requerimientos habitacionales, equivalentes al 38% del total. Le siguen el hacinamiento no ampliable, con 127.158 (26%); los núcleos allegados hacinados, con 103.749 (21%); y las viviendas irrecuperables, con 72.642 (15%).
A ello se suma que algunas expresiones de precariedad habitacional, como los campamentos, no quedan plenamente reflejadas en las mediciones tradicionales del déficit, por lo que la magnitud del problema podría ser incluso mayor.
¿Dónde se necesitan estas viviendas? En términos generales, el estudio indica que el déficit se concentra en comunas urbanas y metropolitanas, como en Santiago, Antofagasta e Iquique. Sin embargo, también existen importantes necesidades habitacionales en comunas de menor tamaño, especialmente en el norte del país, como Huara, San Pedro de Atacama, María Elena, Pica y Alto Hospicio.
Si se desagregan las cifras, la Región Metropolitana concentra por sí sola 238.934 requerimientos habitacionales, equivalentes al 48,6% del déficit cuantitativo nacional. Dentro de ella destacan comunas centrales y pericentrales como Estación Central, Independencia, Recoleta, Conchalí, San Ramón, Maipú y Puente Alto.
Tras la capital, los mayores déficits se observan en la Región de Valparaíso, particularmente en Viña del Mar, Valparaíso, Quilpué, San Felipe y San Antonio; seguido por la Región del Biobío, donde destacan Concepción, Talcahuano, Los Ángeles, San Pedro de la Paz y Hualpén.
Otro de los hallazgos del estudio apunta a que la demanda habitacional es cada vez más diversa, por lo que una solución única resulta insuficiente. Según estimaciones basadas en el Censo 2024, el 56,9% del déficit corresponde a hogares con niños. A su vez, el 28,1% está asociado a viviendas donde viven adultos mayores y el 21,5% a inmuebles unipersonales.
Respecto al tamaño de los hogares, el 35,5% del déficit corresponde a viviendas para una o dos personas; el 34,9% a hogares de tres o cuatro integrantes; y el 29,6% a propiedades de cinco o más personas.
"Esto refuerza la necesidad de diversificar el tipo de soluciones habitacionales y ajustar instrumentos, estándares y localización según el tipo de hogar y la etapa del ciclo de vida", plantea el documento.
El escenario actual
Más allá de la radiografía de las cifras, el estudio también pone el foco en un elemento que complejiza aún más el desafío habitacional: el contexto económico y fiscal que enfrenta hoy el país. Los autores advierten que tanto los hogares como el Estado operan bajo restricciones cada vez más estrechas, lo que dificulta responder al déficit con las herramientas tradicionales.
Por el lado de las familias, el aumento en los precios de las viviendas, mayores exigencias de ahorro, tasas hipotecarias más elevadas y una mayor incertidumbre laboral han dificultado el acceso a una vivienda, incluso para quienes cuentan con subsidios.
Desde la vereda del Estado, el aumento del costo por unidad reduce la cantidad de soluciones que pueden financiarse con un presupuesto dado y tensiona la sostenibilidad de los compromisos fiscales futuros, "en un contexto más generalizado de estrechez".
Las recomendaciones del CEP
Frente a este escenario, los investigadores plantean una serie de orientaciones para adecuar la política habitacional a las condiciones actuales.
Uno de los principales énfasis está puesto en la localización de este tipo de viviendas. El estudio recomienda priorizar suelo bien ubicado y fortalecer instrumentos de densificación, reconversión y regeneración urbana.
Además, agregaron que la expansión de las ciudades puede seguir siendo parte de la solución, pero solo si cumple criterios estrictos de conectividad, acceso a servicios, costos de urbanización y sostenibilidad territorial.
"El suelo no debe evaluarse solo por su precio inicial; debe considerarse el costo total de localizar viviendas lejos de oportunidades, redes urbanas e infraestructura existente", sostienen los autores.
Asimismo, proponen avanzar hacia estándares diferenciados según el tipo de hogar. Mientras las familias más numerosas requieren superficies adecuadas y acceso a equipamiento urbano, para hogares unipersonales, adultos mayores o personas con movilidad reducida puede ser más relevante priorizar accesibilidad, cercanía a servicios y soluciones compactas bien integradas al entorno.
El documento también aborda desafíos más estructurales; como la necesidad de implementar efectivamente las reformas recientes en materia de permisos y planificación urbana, mejorar la gobernanza del sistema y desarrollar una agenda de productividad que permita aumentar la oferta habitacional sin deteriorar la calidad de las viviendas.
En materia de financiamiento, los expertos advierten que ampliar el acceso al crédito puede ayudar a hogares de ingresos medios y medios-bajos, pero difícilmente resolverá por sí solo el problema de asequibilidad. Sin una mayor oferta de viviendas y una reducción de costos, sostienen, el financiamiento puede terminar presionando aún más los precios.
En la misma línea, plantean que el aumento permanente de los subsidios no puede seguir siendo el principal mecanismo de ajuste frente al encarecimiento de las viviendas, debido a sus implicancias fiscales. Aunque recalcan que estos apoyos continúan siendo indispensables para los hogares más vulnerables, enfatizan que su efectividad dependerá de una mejor articulación con políticas de suelo, permisos, productividad y focalización.
Finalmente, el CEP propone ampliar el abanico de soluciones habitacionales y consolidar el arriendo como un componente permanente del sistema.
"En un contexto de hogares más diversos, mayor movilidad residencial y restricciones crecientes de acceso a la propiedad, una política más flexible debe permitir combinaciones entre subsidio, arriendo, propiedad y soluciones progresivas, reconociendo que las necesidades de los hogares cambian durante el ciclo de vida", concluye el estudio.
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