Uno de los riesgos que podría afectar a la estabilidad financiera es la exposición que tienen los inversionistas que destinan parte de sus ahorros a comprar viviendas –con créditos hipotecarios- para posteriormente arrendarlas.
Ante un shock en el empleo, el apalancamiento de estas personas, sumado a la incapacidad de pago de sus arrendatarios, podría llevarlos a una situación de impago de sus obligaciones financieras.
Por lo anterior, las miradas de los principales banqueros de la plaza se dirigieron ayer a la exposición del IEF (Informe de Estabilidad Financiera) que hizo el presidente del Banco Central, Mario Marcel, en un evento organizado por la Asociación de Bancos.
Marcel profundizó su análisis sobre el mercado inmobiliario local, descartando la existencia de una burbuja inmobiliaria, ya que aseguró que si bien en los años 2000 se evidenció un alza en los precios de las viviendas “en los últimos años eso ha tendido a moderarse”.
Comentó que, aunque la cantidad de inversionistas minoristas que tienen más de una deuda hipotecaria ha crecido, ha tendido a estabilizarse en el último tiempo.
“Son elementos que indican que estamos lejos de poder caracterizar esto como una burbuja inmobiliaria”, indicó.
Sobre el alza de personas que buscan inversiones inmobiliarias, sostuvo que “hay que preocuparse” de que al momento de tomar la decisión, hagan un análisis respecto de su capacidad de pago “no sólo suponiendo que tendrá un arriendo estable en el tiempo, sino que incorporando los elementos de riesgos que están asociados”.
Insistió en la necesidad de que el país cuente con un registro consolidado de deuda, ya que algunos oferentes de crédito no bancario “destacan como un atributo de sus productos el que sus deudas no son reportadas al sistema financiero”.
Desde la industria bancaria destacan que las políticas crediticias en el país son individuales y que las de admisión varían entre segmentos y según las características de los inversionistas.
“Nuestro mercado ha avanzado y se ha sofisticado en términos de tener esa capacidad de discernir un buen crédito de manera de que sea bueno para el cliente que lo toma”, indicó José Manuel Mena, presidente de la Asociación de Bancos, agregando que no ve “ninguna dificultad” en el corto plazo, dado que “tenemos una cartera muy sana”.
Eso sí, ante un eventual episodio de estrés, el dirigente gremial indicó que sería necesario recurrir a acciones de cobro o de restricción. “Pero estamos hablando de escenarios hipotéticos y que hoy tanto los niveles de desempleo que conocemos en nuestro país, como otras variables que puedan afectar, como las tasas interés, están en los mejores niveles de la última décadas”, acotó.
Otro aspecto a considerar en la ecuación de potenciales riesgos de las tendencias de inversión inmobiliaria es el precio. Según el decano de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad San Sebastián, Francisco Labbé, actualmente el valor del arriendo es superior al pago mensual del crédito en algunos casos, lo que “no es estable” económicamente.
“Eso se va a corregir, y en consecuencia, esas personas que tienen un determinado número de departamentos para arrendar van a tener problemas en el futuro para pagar”, explica.
Claudio Ortiz junto a Mario Marcel en un evento ayer.
Fondos de renta inmobiliaria se han sextuplicado en una década
Además de los inversionistas retail, en los últimos años se ha visto una entrada fuerte de vehículos de inversión en el segmento del arriendo residencial. En general, los fondos de renta han tenido un crecimiento acelerado en la última década, pasando de US$ 361 millones de patrimonio en 2008 a US$ 2.463 millones al cierre de 2018, muestran cifras de la Asociación de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi). Es más, de los diez vehículos más grandes del segmento, tres no existían hace tres años. Eso sí, los tamaños son dispares. Existen 32 fondos clasificados como inmobiliarios de renta, de los cuales sólo cuatro tienen más de US$ 100 millones en activos administrados, según cifras de la Acafi.
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