Los promotores inmobiliarios chinos se enfrentan a pagos de bonos en moneda extranjera de US$ 13.000 millones en la segunda mitad de este año, ya que un recuento creciente de impagos oscurece las perspectivas del mercado.

El sector inmobiliario de China ha tenido problemas para hacer frente a la desaceleración del crecimiento, junto con los esfuerzos de las autoridades para controlar el exceso de apalancamiento. Se han desencadenado oleadas de incumplimientos en toda la industria, desconcertando a los inversionistas de renta fija que con frecuencia dependían de los bonos en dólares extraterritoriales de los desarrolladores para generar rendimientos descomunales durante la era de las tasas de interés ultra bajas.

El incumplimiento de pago de un bono de mil millones de dólares de la compañía de bienes raíces Shimao Group el domingo pasado ha aumentado las preocupaciones entre los tenedores de bonos con exposición a los desarrolladores chinos, que durante mucho tiempo han sido un impulsor central de la emisión en el mercado de deuda en dólares de alto rendimiento de Asia . El bono de Shimao se había negociado a solo 12 centavos por dólar la semana pasada, lo que apunta a altos niveles de dificultades financieras, antes de la fecha límite de pago. 

“Es realmente uno tras otro”, dijo un inversionista asiático de renta fija con experiencia en el comercio de deuda de desarrolladores chinos. El inversionista agregó que la mayoría de los operadores habían dejado de prestar atención a los rendimientos y, en cambio, miraban el precio en dólares de los bonos, un cambio que generalmente indica profundas preocupaciones o temores de incumplimiento inminente. 

“Para los desarrolladores, todos piensan que todavía están bien, es bueno si están en los 60 o 70”, dijo el inversionista, refiriéndose al valor de los bonos en términos de centavos por dólar. “De lo contrario, estás por debajo de los 40”. 

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Los datos de Dealogic muestran que alrededor de US$ 13,3 mil millones en pagos de bonos en dólares en más de 60 grupos inmobiliarios vencerán antes de fines de 2022, lo que equivale al 13% de los más de US$ 100 mil millones en obligaciones pendientes del sector con los tenedores de bonos internacionales.

El pago atrasado por parte de Shimao, que tiene alrededor de US$ 5,5 mil millones en deuda pendiente en dólares, se suma a una lista creciente de desarrolladores en apuros, incluidos Sunac y China Evergrande , el último de los cuales enfrenta más de US$ 300 mil millones en pasivos totales en tierra y en el extranjero.

Los acreedores extranjeros están cada vez más preocupados de que los inversionistas locales tengan privilegios sobre los tenedores de bonos extranjeros y han descrito la reestructuración de la deuda en Evergrande y otros desarrolladores como "opaca" y "ad hoc".

Un comerciante de bonos con sede en Hong Kong, que pidió no ser identificado, dijo que quedaban pocos compradores en el mercado de alto rendimiento de Asia y que los inversionistas con exposición estaban pasando por "momentos difíciles" a medida que aumentaban las obligaciones de deuda de los desarrolladores.

"Desde junio, ha habido muchas ventas de fondos globales", dijo el operador, y agregó que "para ser honesto, es un poco tarde para vender". 

Muchos esperan que la mayoría de los desarrolladores en dificultades busquen extensiones de deuda, "que los prestamistas tienden a aceptar", agregó el comerciante. Los inversionistas, por ejemplo, se negaron a acelerar otros pagos de bonos de Shimao cuando no pudo cumplir con su reciente proyecto de ley de bonos de US$ 1 mil millones.

Inmobiliarias más presionadas

Victor Shih, profesor de economía política china en la Universidad de California en San Diego, dijo que la presión sobre los promotores inmobiliarios chinos se ha visto agravada por las subidas de tipos de interés de la Reserva Federal de Estados Unidos, que han impulsado los rendimientos proporcionados por la deuda ultrasegura del gobierno estadounidense.

“Una cosa es que si la gente comprara [bonos] de Evergrande y obtuviera un rendimiento del 20%, tal vez valga la pena correr el riesgo”, dijo. “Las notas que fueron emitidas [por desarrolladores] en el extranjero hace unos años con un rendimiento del 3 o 4%, ahora puede obtenerlas con los bonos del Tesoro de EEUU”, agregó.

La refinanciación de la deuda en dólares también se había vuelto notablemente más difícil para los grupos inmobiliarios, dijeron los analistas, ya que los bloqueos por el covid-19 socavaron la confianza del consumidor y minaron la demanda de nuevas viviendas en China. 

Xiaoxi Zhang, analista de finanzas de China en el grupo de investigación Gavekal, dijo que "la mayoría de los desarrolladores chinos han sido excluidos del mercado y otros emisores chinos de alto rendimiento también han visto aumentos en los costos de refinanciamiento".

Zhang agregó que incluso en el mercado de bonos en tierra de China, "la vida no es fácil" para los desarrolladores privados que buscan refinanciar la deuda denominada en renminbi, aunque los grupos inmobiliarios estatales todavía tenían un acceso más fácil a la financiación. “A medida que la economía china se enfrenta a una presión a la baja, los inversores aceptan más que nunca el respaldo estatal, lo que dificulta la refinanciación de nombres que no son [de propiedad estatal] a un costo decente”.

A pesar del retraso en el crecimiento y el aumento de los incumplimientos, pocos inversionistas o analistas esperaban que Beijing lanzara un rescate para el sector inmobiliario con problemas de liquidez. En el mejor de los casos, dijo el inversionista asiático de renta fija, "algunas de estas empresas de propiedad privada pueden vivir, y por vivir, me refiero a saltar con una muleta".