El boom de edificios de oficinas en eje Costanera-Apoquindo

J. Catrón/I. Edwards/J. Castillo



A pesar de que el año pasado el principal foco de desarrollo de edificios de oficinas clase A se ubicó en Nueva Las Condes, en 2012 el panorama parece estar cambiando. Esto debido a que el eje que comprende Avda. Andrés Bello-El Bosque-Apoquindo, está viviendo un nuevo boom de proyectos de este tipo.

¿Las razones? Por un lado, el crecimiento orgánico del submercado El Bosque/El Golf, el que según los entendidos se mantiene como el centro de negocios más importante de Santiago a pesar de la competencia que representan los proyectos de Nueva Las Condes, además de la extensión de la línea 1 del metro. Por otra parte, los cambios al plano regulador de Providencia, que privilegia la construcción de oficinas por sobre propiedades de uso habitacional.

Es así como actualmente existen veinticuatro ubicaciones que ya han sido adquiridas por inmobiliarias, constructoras o inversionistas cuyo destino serán oficinas clase A+, A y B.

Sólo sumando los proyectos que ya cuentan con permiso de edificación, se llegan a 250.000 m2 útiles; ahora, si se agrega el proyecto de Cencosud, Costanera Center (Torre 2 y 4), totalizarán más de 340.000 m2 útiles aproximados.

Pero, ¿qué sucederá con la vacancia? Según explicó el gerente general de Colliers International, Jaime Araya, ésta debiese ubicarse por debajo de la línea de 5% durante este año, lo cual se encuentra dentro del rango de equilibrio de este mercado (considera que un usuario que busca arrendar, va a tener un conjunto de alternativas razonables en su búsqueda).

Pero en 2013 el escenario, estima, podría cambiar. “Puede ser que la vacancia aumente. Aunque hacer predicciones es bastante volátil tomando en cuenta los factores económicos que puedan presentarse y posibles aplazamientos y/o demoras de proyectos que pudiesen ocurrir también”, comentó, ejemplificando con el caso de Costanera Center, que vio postergada su construcción en dos años debido a la crisis económica.




Los arriendos


Por otro lado, poco elástica ha sido históricamente la relación entre precio/vacancia en este mercado, lo que es especialmente evidente en el segmento de oficinas de clase A+/A.

A juicio de Araya, esto se debe a que los propietarios de este tipo de activos prefieren esperar y cerrar a un canon de arriendo, “básicamente porque los plazos de este tipo de contratos son de 3, 5 e incluso 10 años, por lo que una baja de precio a estos plazos es muy significativo” explicó.

Los valores de venta y arriendo varían de acuerdo al tipo de proyecto (clase A o B), su etapa de comercialización (en verde, en construcción, recepcionado) y a la superficie requerida (20 a 90 m2, planta libre de 1.000 m2).

Sacando un promedio, se puede apreciar que para el sector de Apoquindo, donde se ubican principalmente oficinas clase A+ y A, para una planta libre sin habilitación, el valor lista neto del arriendo fluctúa entre los 0,55 y 0,68 UF/m2, y sus valores de venta van desde las 58 a 70 UF/m2. Respecto al eje Andrés Bello, van desde las 0,50 a 0,60 UF/m2 y entre 50 y 60 UF/m2 para la venta.

Esta diferencia se explica porque en este sector el espectro se amplía, encontrándose proyectos clase A+, A y B. De hecho, el promedio de arriendo en Providencia es de 0,53 UF/m2.

Un caso aparte es el de la Gran Torre de Costanera Center, de 70 pisos, y que tendrá 107.000 mt2, destinados a oficinas clase A. Esto debido a que si bien el precio pagado por arriendo en este proyecto bordearía las 0,65 UF/m2 - lo que estaría en línea con el precio promedio de arriendo en el sector de El Golf - donde, según Colliers International, el alquiler estaría en torno a 0,62 UF/mt2, a medida que se tratan de oficinas de pisos superiores, el valor va en aumento.

Es así como se podrían llegan a ofrecer los arriendos hasta en 1 UF por metro cuadrado, casi el doble de lo que se paga en la comuna de Providencia y un poco más alto de lo que pedía Titanium La Portada, que promediaba 0,8 UF/m2 en los últimos niveles de la torre.