Por Miguel Bermeo
Entre 21% y 70% representan los edificios de oficinas en las inversiones que tienen los principales fondos de inversión inmobiliarios. Aurus es la administradora con la mayor apuesta en este tipo de activos, con nueve edificios, cinco de ellos adquiridos a Union Investment hace un año. En tanto, Rentas Inmobiliarias II de BTG Pactual, es el menos expuesto, con un 21%, en dos edificios, aunque la cifra aumentará, pues hasta ahora en su balance anual sólo considera los que generan renta y aún se levantan Plaza Manquehue y Torre Amunátegui.
En relación a inversiones en activos comerciales, como locales y strip o power centers, también están dentro de la cartera de los fondos, a los que se han ido sumando centros de bodegaje y de distribución. Otros fondos, en tanto, han optado por especializarse en el desarrollo habitacional, como los instrumentos del Santander –que entrega sus cifras trimestralmente, sin revelar aún el cierre de 2013- o el de desarrollo de BTG Pactual que se asociació con las inmobiliarias Fortaleza y Moller & Pérez Cotapos.
AURUS: Quedan 500 m2 libres en Birmann 24
Además de su principal inversión en edificios, Aurus también tiene en su cartera un centro de distribución –que usa Cencosud- centros empresariales, y una asociación con Parque Arauco para el desarrollo de strip centers (8). Según la administradora, durante el último periodo de 2013 logró gestionar la colocación de más de 1.000 m2 del edificio Birmann 24 a distintos arrendatarios, tanto nuevos como antiguos. Con esta última gestión, el inmueble "queda solamente con 500 m2 vacantes para ser colocados a partir de mayo de 2014, quedando con una vacancia para el año en curso menor al 2%. Por otra parte, logró concretar el cierre de la colocación del 80% del edificio Teatinos, por una superficie de 3.500 m2, a la Mutual de Seguridad, calzando de esta manera con la salida del arrendatario que existía en dicha propiedad durante el mes de enero de 2014, la Conama", dice su reporte.
Independencia: Vacancia de 3,15%
Según cifras de la Asociación de Administradoras de Fondos de Inversión, a junio del año pasado (su último reporte), Independencia es la principal administradora de fondos inmobiliarios. A diciembre de 2013, Independencia tenía un 36% de oficinas en Chile, otro 7% en oficinas en EEUU; mientras que los locales comerciales (27% en Chile y 1% en EEUU) están ligados a placas comerciales de los mismos edificios. A esto se agrega que la administradora compró 31 sucursales arrendadas a CorpBanca en octubre pasado, cuyo efecto en los "ingresos por arriendos de la cartera directa nacional aumentaron en un 18%, lo que se verá reflejado en los ingresos del año 2014".
Adicionalmente, se incorporaron los arriendos del edificio Cerro El Plomo 6.000, que representan otro aumento superior al 13% en los arriendos directos, dice su reporte al cierre de 2013.
Las 31 propiedades arrendadas a CorpBanca, se han estado comprando en la medida que avanzan los due dilligence legales de cada inmueble.
Al cierre del mes de noviembre y durante diciembre se estaban adquiriendo más sucursales.
En el mes de diciembre se comenzaron a percibir los primeros arriendos de estas propiedades.
BTG Pactual: Trabajando en los tres fondos
Rentas I: Según el reporte del fondo, con activos en oficinas, comerciales y estacionamientos, durante 2013, el comportamiento de los ingresos a nivel consolidado ha sido estable.
Respecto al portafolio de oficinas, el edificio CCU ha presentado bastante movimiento. La vacancia ha tenido una importante baja en diciembre, luego de la firma de contratos de arriendo por un piso y medio. Asimismo, además de los nuevos contratos, se están ofreciendo activamente tres pisos adicionales que se desocuparán entre marzo y mayo. A su vez, en Torres del Parque han aumentado las rentas en la medida que se han ido renovando los contratos. En tanto, en el portafolio de centros comerciales, continúan trabajando en Vivaceta Plaza, con el objeto de renovar la imagen.
Rentas II: En 2013 terminaron de invertir el fondo. Ingresaron dos activos, generando rentas desde el primer minuto, en mayo el Edificio 17 y en julio el Parque de Bodegas Cargo Park. A su vez, se concretó también la compra del Edificio Plaza Manquehue, promesado el año 2011. Con esto, el desafío para el año 2014 será consolidar las inversiones materializadas y sobre todo la colocación de Plaza Manquehue. Actualmente están trabajando en su puesta en marcha y se está ofreciendo activamente a través del mercado de corredores.
Por otra parte, la construcción del Edificio Torre Amunátegui presenta un desarrollo en línea con lo presupuestado, esperando su término para el tercer trimestre de 2015.
Respecto a los centros comerciales, han estado trabajando intensamente en la renovación de contratos y colocación de espacios vacantes. "En particular destacan los incrementos en las ventas de los locales, lo que se traduce en un incremento en los ingresos. En Paseo Los Dominicos, YoY (año contra año) el supermercado Jumbo incrementó sus ventas anuales en UF + 3,4%. Asimismo, ha sido muy positiva la consolidación del Jumbo de Paseo Los Trapenses, que abrió en septiembre 2012. En efecto, en el mes de diciembre, este último aumentó sus ventas en UF + 42%, alcanzando en un breve tiempo los ratios de venta UF/m2 de un supermercado consolidado".
Desarrollo: En asociación con Fortaleza (con un 40% de la sociedad) están desarrollando cinco proyectos. Con Moller & Pérez Cotapos (51%) desarrollarán tres grandes proyectos, todos ellos de viviendas.
Santander: un fondo con proyectos y otro en liquidación
Mixto: El fondo invierte en activos comerciales y de oficinas.
Participan del Edificio Cerro El Plomo 6.000 (sector Nueva Las Condes), que se "sigue manteniendo como un edificio muy apetecido en el mercado, lo que nos ha permitido cerrar con excelentes arrendatarios, y con ello alcanzar un nivel cercano al 90% de colocación" a septiembre de 2013, señala en su último reporte.
En tanto, el proyecto Puente Suecia se encontraba también en su última fase, a la misma fecha. Finalmente, se inició la construcción del proyecto Isidora El Bosque, el que ya está generando interés por parte de potenciales arrendatarios, dice el informe.
Plusvalía: Está en proceso de liquidación, que se espera hacia el 2015. Por lo mismo, los proyectos o se han vendido o están en proceso de hacerlo.
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