Pese a la mayor liquidez de las familias chilenas, comprar una vivienda hoy es mucho más costoso. Al aumento de la UF, unidad en que se valorizan los departamentos y las casas, se suman el alza de las tasas de interés y el spread por riesgo que está aplicando la banca, ante la mayor incertidumbre política.
Según la plataforma MiMejorTasa.cl, en septiembre la tasa del crédito hipotecario para un préstamo de UF 3.000 a 20 años con un pie de 20% fue de 4,55%. Hace un año era de 3,36%, cuando ya estaba el primer retiro de 10% de las cuentas de ahorro previsional de las AFP. Tras ello, comenzó una leve caída llegando a 2,87% la tasa en marzo. Desde esa fecha a septiembre, la tasa escaló 168 puntos básicos.
Repitiendo la simulación, pero para un crédito de UF 6.000 a 20 años y con un pie de 20%, la tasa promedio llegó a 4,54%, 131 puntos base más que en 2020.
El director del Centro de Estudios en Economía y Negocios de la Universidad del Desarrollo, Cristián Echeverría, indica que los factores que han influido las alzas en las tasas de los hipotecarios obedecen a factores internos. "La disponibilidad de otorgar créditos hipotecarios se ha visto afectada adversamente debido a la mayor percepción de incertidumbre social, política e institucional", dice.
El profesor de la Escuela de Negocios UAI, Julio Riutort, explica que en gran medida la evolución está ligada al comportamiento de las otras tasas de largo plazo en Chile.
"En el último año las tasas de los bonos en UF del Banco Central y Tesorería a 10-30 años han subido en torno a 200 puntos base, la mayor parte de este aumento ha ocurrido desde fines de febrero de este año".
El académico de la FEN de la Universidad de Chile, Jorge Berríos, recuerda que "las instituciones que mejor responden a los riesgos del mercado son los bancos, que están reaccionando ante la subida de la inflación por un lado y a la política monetaria que implementó el Banco Central".
Efecto retiro
Los casi US$ 50 mil millones que se han retirado desde las cuentas de ahorro previsional de las AFP también han tenido efectos en los hipotecarios.
Echeverría indica que "las AFP han debido liquidar una proporción de sus tenencias de bonos e instrumentos de renta fija en el mercado local. Al aumentar la oferta de bonos, ha caído su precio, y por lo tanto, ha subido la tasa de retorno de dichas inversiones".
Riutort dice que "como los bancos financian sus préstamos hipotecarios en el mercado local, la salida de las AFP les encarece el financiamiento de estas operaciones y por ende, los potenciales deudores hipotecarios enfrentan créditos más costosos".
Perspectivas
Respecto de cómo evolucionarán las tasas de los préstamos hipotecarios en los próximos 12 meses, los tres académicos coinciden en que existen presiones para que las alzas continúen.
Esto, pues aún están latentes las posibilidades de nuevos retiros de ahorros previsionales y existe un deterioro de las perspectivas de Chile como destino de inversiones, lo que facilitaba la búsqueda de financiamiento.
Berríos alerta que no solo es probable que las tasas sigan subiendo, sino que además se comenzarán a ver restricciones en el acceso al crédito.
Riutort dice que solo existe un factor que en el corto plazo podría contrarrestar las alzas: la consolidación de la recuperación económica y en especial del empleo.
"Si los bancos perciben un menor riesgo de crédito de sus clientes es posible que, aunque aumente su costo de fondos, las primas por riesgo de crédito amortigüen en algo las alzas de tasas", apunta.
El fundador de MiMejorTasa.cl, Iván Rojas, recomienda a las personas que están cotizando un crédito hipotecario tener en cuenta el costo final del préstamo, que incluye la tasa de interés de pizarra de los bancos, los costos operaciones y el interés compuesto.
Las alertas del gremio
El miércoles, la Asociación de Bancos advirtió que de concretarse un cuarto retiro de 10% desde los fondos de pensiones "generaría una presión adicional al alza en las tasas de interés, que de materializarse podría impactar aún más las tasas hipotecarias, disminuyendo el dinamismo de esta cartera".
El gerente general del gremio, Luis Opazo, matiza que, si bien se han experimentado alzas en las tasas de interés para los créditos hipotecarios en los últimos 12 meses, a pesar de las subidas observadas, "siguen en niveles bajos, respecto a sus niveles históricos y en comparación a otras economías, siendo la más baja de la región, en línea a varias economías avanzadas".
A pesar de ello, Opazo hace un llamado a cuidar el mercado de capitales del país teniendo en consideración el debate por un cuarto retiro de 10% desde las cuentas de las AFP o bien un retiro total.
"Constituye una señal de alerta sobre la necesidad de impulsar, y no al contrario, el mercado de capitales", sostiene.
Afirma que con un retiro total de los ahorros previsionales "no se restringe solo al mercado hipotecario, sino que al crecimiento de la economía en general".
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