Pensarlo dos veces antes de comprar una vivienda como inversión. Esa es una de las conclusiones que se pueden obtener del estudio de la situación inmobiliaria realizada por BBVA Research luego de evidenciar que el precio de los arriendos de las propiedades no registró crecimiento en 2015, el peor desempeño en este indicador desde la crisis subprime en 2009. En 2013, los arriendos tuvieron un incremento del 7%, mientas que en 2014 lo hicieron en 3,8%.
"Lo que estamos viendo con la caída de los arriendos es que se hace menos rentable comprar una vivienda con fines de inversión (...) el ajuste del sector se está dando principalmente por menores precios de arriendos y pensamos que hay un ajuste pendiente, todavía no ha terminado", dice el economista principal de BBVA Research, Hermann González.
Explica que este fenómeno se concentra en el Gran Santiago, donde existe mayor diferencia entre el precio de las viviendas y la proyección de estos valores basado en los fundamentos macro.
El economista de la misma entidad, Fernando Soto, añade que "en la historia que tenemos de precios de viviendas, se vivió una contracción en el año 2009, con un escenario recesivo. Ahora no estamos en esa situación, hay riesgo, pero no lo estamos. En cuanto a los arriendos, en ese periodo hubo contracciones".
Los especialistas sostienen que estos resultados, y las proyecciones a la baja en los arriendos, se basan en una desaceleración del crecimiento de los precios en la vivienda.
"El arriendo no es más que el reflejo del valor de las viviendas, si éstas, como esperamos, podrían seguir viviendo un ajuste, desacelerándose o incluso cayendo, como consecuencia eso debiera verse en el arriendo", opina González.
Precios sobrevalorados
En cuanto a la venta de viviendas, comentaron que los fundamentos económicos demostraban una sobrevaloración en los precios, la que rondaría entre el 2% y el 3%, dada la existencia de una brecha entre el precio de las propiedades y los ingresos de las familias.
De acuerdo al modelo utilizado, esta diferencia debe reducirse, y lo más probable es que sea por la vía de la disminución de los valores de venta.
"Los precios de venta de las viviendas han subido sin estar acompañados de un aumento de los ingresos de las familias. Esto es preocupante porque si uno mira hacia adelante no ve que los ingresos vayan a aumentar, por lo que eventualmente esta brecha podría cerrarse con caídas de precios. Esto es un riesgo principalmente para Santiago y no a nivel regional", agrega González.
Dijeron que pese a los crecimientos de los stock, los meses para agotar los inventarios se mantienen en niveles bajos, lo que ha presionado los precios.
Eso sí, aclararon que esto no sería una burbuja inmobiliaria, ya que, aunque lento, los últimos trimestres muestran un descenso en los incrementos. Estimaron que dentro de este año se debería cerrar la brecha porque no existe registro de un periodo tan largo de desalineamiento.
Asimismo, proyectaron que aumentará la tendencia de menores incrementos en los precios, dado por restricciones de la demanda -esperable alza del desempleo y mayores restricciones crediticias- y no descartaron que, inclusive, los precios retrocedan, pese a la entrada en vigencia del IVA a la construcción.
"El efecto del IVA en la construcción es de una sola vez. Esto explica, en parte, por qué ha sido tan persistente este desacople", sostiene Soto.
"El IVA es un factor de oferta, pero nosotros creemos que el desalinamiento vendría más bien por un deterioro de las condiciones de demanda", complementa González.
Liquidación de promesas
Las altas ventas en verde y el empeoramiento del escenario macro es un peligro, dicen, y que es probable un mayor desestimiento de promesas, provocando una liquidación de ellas.
"Como estas propiedades en verde se basan en promesas, en un escenario más desafiante se podrían empezar a caer y no concretarse. Eso significa liquidaciones de promesas, las que podrían ser a precios menores a lo que estaban pactadas", finaliza Soto.
DE OFICINAS AL RETAIL
Los economistas del BBVA destacaron que la advertencia realizada en informes anteriores en el mercado de oficinas se concretó, viéndose en el último trimestre un aumento en las tasas de metros cuadrados disponibles -vacancia- y retrocesos en los precios de arriendo.
Ya se evidencia una disminución de la inversión futura en el desarrollo de oficinas por la sobreoferta existente y la caída en la demanda. Por eso, señaló el economista Fernando Soto, muchos inversionistas están dejando este mercado, moviéndose a rentas para uso comercial, en especial los strip centers.
De acuerdo al informe, al tercer trimestre Santiago es la comuna con la mayor vacancia, seguido por Vitacura, Providencia y Las Condes.
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