Por Miguel Bermeo
San Miguel, Estación Central, Macul y La Florida son algunas de las comunas llamadas “second best” las que seguirán registrando un fuerte crecimiento en la oferta inmobiliaria en los años que vienen, como una alternativa a Santiago, según el informe de Actualidad Inmobiliaria de Colliers International.
De acuerdo con el reporte, estas comunas alternativas albergan, en su gran mayoría, productos entre 1.000 UF a 3.000 UF y parte de su éxito lo deben a “que gozan de gran conectividad y accesibilidad a equipamientos y servicios”, señala Jaime Araya, country manager de Colliers.
Según la consultora, “el dinamismo del mercado inmobiliario en 2012 ha sido un factor llamativo y digno de análisis. Terminado el periodo post crisis subprime se ha retomado un interesante nivel de crecimiento en distintas industrias como las viviendas, oficinas y centros logísticos. Este ritmo ha sido posible por las aún favorables condiciones económicas que ofrece el sistema financiero del país, donde distintas entidades han participado activamente en el financiamiento de proyectos inmobiliarios durante todo el presente año”.
Para Colliers, una tendencia que se verificará será el alza de las tasas hipotecarias, que llegarían hasta el 5% para fines de este año.
Caso a caso
Según Colliers, en el segmento de las 1.000 UF a 2.000 UF se concentró el 47,0% de la oferta al primer trimestre de 2013. Esto se relaciona con el ingreso de nuevos proyectos que apuntan a comunas con dicho perfil de demanda:
Santiago (22,0% de la oferta): Producto preferentemente de inversión en densidades altas. 4.383 unidades son las registradas para comercialización a abril 2013. Estas viviendas promedian los 34 UF/m2.
Destaca el reperfilamiento del foco “Santa Isabel” con una nueva incorporación de unidades sobre sus ejes viales principales para residencial de primera vivienda.
Las Condes (8,7% de la oferta): Destaca la diversidad de productos y segmentos en sectores específicos.
Submercados vinculados al eje Apoquindo, Cristóbal Colón, Tobalaba y Kennedy presentan alta dinámica en comercialización de viviendas, en un formato de departamentos de distintos programas arquitectónicos. El sector Las Tranqueras, de densidad baja, presenta adecuados rendimientos para proyectos residenciales de 2 – 3 dormitorios con una fuerte incorporación de unidades a finales de 2012.
Ñuñoa (8,3% de la oferta): La comuna con gran participación en el mercado de los departamentos a nivel Gran Santiago. Los ejes de Irarrázaval, Chile-España y Holanda siguen recibiendo una considerable incorporación de unidades desde el último trimestre de 2012.
Al primer trimestre 2013 se considera un stock de 1.713 unidades con un promedio de venta en 40,0 UF/m2.
De igual forma se ha registrado una baja, en los primeros seis meses del año, en la solicitud de nuevos permisos de edificación.
San Miguel (7,8% de la oferta): Un desahogo natural del mercado en Santiago Centro justo sobre el eje Av. Gran Avenida. Junto con Macul debe ser una de las plazas alternativas más consolidada. Presenta productos de salida en 2 y 3 dormitorios entre
2.000 UF a UF 3.000.
En la actualidad se tramitan modificaciones al PRC que acotan los potenciales edificatorios y establecen densidades habitacionales hacia los ejes Gran Avenida y Santa Rosa.
Limitantes
Una cosa sobre la cual advierte Colliers en su reporte, es que en distintas zonas del Gran Santiago “se ha registrado un importante decrecimiento en las nuevas unidades habitacionales que se están tramitando para aprobación”. Esta baja se debe principalmente a señales económicas que apuntan a una desaceleración del mercado inmobiliario. Factores como los altos costos de inversión y poca disponibilidad de paños contribuyen a esta baja. En comunas como Santiago Centro, San Miguel, Las Condes, Ñuñoa y Providencia se dificulta la configuración de terrenos con atractivo inmobiliario, añade el informe de la consultora.
Inversionistas
Respecto del potencial para invertir en el sector inmobiliario residencial, Araya explica que “al plantearse similares condiciones económico–financieras para gran parte del 2013, en comparación con 2012, la inversión en activos inmobiliarios aparece como una interesante alternativa en mercados de alta dinámica en la entrada de nuevas unidades como el residencial. Las adecuadas velocidades de venta y bajas vacancias proyectan acotados plazos de colocación que mantienen las rentabilidades de cada negocio”.
Así las cosas, “las viviendas de segmentos medios y de alto estándar se visualizan como oportunidades de inversión por su ‘saludable’ comportamiento durante 2012”, dice el gerente general para Chile de la firma.
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