Hace poco más de una semana, el Consorcio Habitacional de Chile (Conhab), inmobiliaria ligada al grupo Hurtado Vicuña, se adjudicó el primero de tres lotes a desarrollar en Parque Ciudad Bicentenario, con un anteproyecto de integración social de 813 viviendas.
Aunque el proceso de licitación generó interés entre varias inmobiliarias, finalmente fue Conhab la que presentó la única oferta y ganó. Este hecho no dejó de llamar la atención Alejandro Magni, gerente general de Conhab, quien explica que se pudo deber a que algunas características del concurso son muy rígidas y, por lo tanto, exigen experiencia en este tipo de desarrollos.
“Por ejemplo, había que hacer una apuesta bastante certera respecto del mix de viviendas”, explica Magni, lo que es un cambio para esta industria que suele ir ajustando el producto en función de cómo va el mercado.
Otros temas que pueden haber influido son los plazos de desarrollo que contempla, los que son muy estrictos, y que dado esto no se podrá capturar parte de la plusvalía que gane el terreno.
De todos modos, dice que la zona es atractiva, porque el Portal Bicentenario “es un proyecto bien concebido por su ubicación y lo que ha invertido el Estado en términos de equipamiento, con áreas verdes. Nosotros analizamos eso y da un muy buen punto de partida”.
Magni revela además detalles del proyecto que levantarán en las 8,4 hectáreas que se adjudicaron donde llegarán a vivir entre 2.000 y 3.000 personas, donde invertirán cerca de
US$ 45 millones. El anteproyecto fue elaborado por el arquitecto Sergio San Martín y la paisajista Carla Ruttimann, que ha ganado una serie de premios internacionales.
La idea es mezclar viviendas de distintos valores, con un primer tramo desde 1.100 a 1.400 UF, uno segundo que escale hasta las 2.200 UF, y un último hasta unas 2.800 UF. Para darle identidad al conjunto, por fuera no habrá mayores diferencias entre unas y otras, sino que éstas vendrán más bien en el tipo de terminaciones.
Esto, dice Magni, para generar una integración social de verdad. Por eso, en el plan que ahora comenzarán a ver en detalle se contempla un boulevard central de 100 metros, que se complementará con un área comercial. “Hay que dar la posibilidad a que las personas se encuentren y convivan”, dice.
Lo que viene ahora, dice, es obtener los permisos de obra, que podría tomarles un año, tras lo cual firmarán el contrato con el Serviu y los plazos comenzarán a correr. Aunque tienen 55 meses para terminar el proyecto, a los 18 meses deben contar con 30% de los departamentos listos.
A diferencias de otros desarrollos, en este caso Conhab no construirá directamente sino que licitará a terceros las obras.
El modelo de licitación
“El esquema de licitación que está utilizando el Serviu en este tipo de proyecto no es apto para todas las inmobiliarias”, dice el ejecutivo respecto de por qué no generó el atractivo para otras empresas, aunque espera que la experiencia que tomarán ellos incentive a otras a participar en las futuras licitaciones.
“En la medida de que nosotros partamos, las otras inmobiliarias se darán cuenta que las cosas se pueden hacer bien”, comenta.
¿Es un negocio de mucho riesgo? “Es difícil, pero tiene muchos méritos. El entorno es tremendamente atractivo y hay una demanda disponible para esto”, explica el ejecutivo, que tiene dos iniciativas similares en distintas etapas de desarrollo.
De todos modos, dice que “los márgenes son bajos, pero si lo hacemos bien y rápido, sentimos que lo podemos hacer”, concluye.
Los obstáculos para sacar adelante su iniciativa en Pudahuel
Consorcio Habitacional de Chile nació en 2004 como filial del Bosque S.A., cuando sus ejecutivos vieron una oportunidad, esto por el caso particular de impulsar Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), que en el caso de ellos corresponde a Praderas en Pudahuel, el que sigue sin partir dado que no han finiquitado el cambio de uso de suelo.
Para Magni, esta demora pasa más que por un problema de simple burocracia, sino por las distintas visiones que existen en los servicios que evalúan. "Eso es muy difícil de digerir para las distintas autoridades que tienen que evaluar eso (...) hay una visión dispersa de la condición de desarrollo que se puede exigir a estos proyectos", dice.
Magni señala que pese a las dificultades y demoras decidieron seguir y no abandonarla, como sucedió con otros proyectos.
Respecto de la posibilidad de aportar recursos para extender la Línea 7 hasta el Aeropuerto de Santiago, lo que a ellos los podría beneficiar por la cercanía con el terminal aéreo, el ejecutivo señaló que no lo descartaba, aunque una línea de Metro exige una densidad de población que, en el caso de ellos, se producirá en el largo plazo. Mientras, dice, puede haber otras soluciones como crear un sistema de buses eléctricos que se implemente de forma gradual.
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