La semana pasada, se cerró una de las mayores transacciones del segmento inmobiliario en una década.
El 10 de junio, la gestora de capital privado Southern Cross concretó la venta de Rentas y Desarrollo Baker SpA, empresa que se posicionó como el principal arrendador en Chile de estaciones de servicio para Aramco.
El negocio, que se fraguó en un proceso que se extendió por varios meses y que había entrado en su fase final a fines de marzo, fue adjudicado en poco más de US$ 150 millones a un fondo de la administradora de activos alternativos GSI Capital, ligada a Nicolás Noguera y Moneda Patria, entre otros socios.
El primer paso a nivel corporativo se tomó rápidamente. El mismo día en que se cerró la compra, los nuevos accionistas renovaron el directorio, tras la renuncia de los entonces integrantes designados por Southern Cross.
La nueva mesa quedó compuesta por los socios de GSI, Tomás Ovalle, Nicolás Noguera, Fernando Ovalle, y el gerente de inversiones de la firma, Sebastián Valdivieso.
Además, se integró el exgerente de operación retail distribuidores de Esmax -hoy Aramco Chile-, Juan Pablo Novoa. Como ejecutivo de la compañía de combustibles, desde su puesto habría estado a cargo de la relación con las estaciones de servicio utilizadas por la compañía.
Esta cercanía con los activos habría sido clave para el fichaje de Novoa para el nuevo directorio, al que ingresó como presidente.
Institucionales y family offices
Baker fue adquirido por el fondo “Moneda GSI Rentas Comerciales IV” de la gestora GSI Capital, que pagó un precio de UF 3,6 millones, unos US$ 154,86 millones por la compañía.
Por su parte, el vehículo contaría con aportes de un grupo de inversionistas institucionales, compuesto de cuatro compañías de seguros de vida y una AFP.
En detalle, según pudo corroborar DF, dentro de este segmento se encontrarían las aseguradoras Penta Vida y 4Life, mientras que AFP Uno también invirtió.
Junto a los institucionales, también participaron del fondo un puñado de family offices locales.
En tanto, Baker no sería el único activo del fondo. El vehículo levantó un monto mayor a los UF 3,6 millones que finalmente pagó por la compañía, y ya tendría definido un pipeline de estaciones de servicio que añadirán en cartera.
Tasa de capitalización
De acuerdo con conocedores de la transacción, la operación arrojó un cap rate -rentabilidad anual esperada comparada con el precio de compra, uno de los indicadores más seguidos por los inversionistas- de 5,6%, en base a los ingresos operativos netos (NOI, por su sigla en inglés) de los próximos 12 meses.
En tanto, en base al NOI del último año, de acuerdo con información de los estados financieros de Baker, el cap rate de la adquisición se ubicaría en 4,95%. Según presentó Baker ante el mercado en el roadshow de la empresa, el ingreso operativo neto esperado de la cartera para el cierre de 2025 era de UF 326 mil.
La compañía hoy posee en su portafolio 95 propiedades a lo largo de Chile, incluyendo 89 contratos de arriendo de largo plazo con Aramco -que opera 88 estaciones de servicio y 63 tiendas de conveniencia en propiedades de la compañía vendida a GSI-, además de 47 contratos adicionales con otros arrendatarios comerciales.
En 2025, sus ingresos superaron los $ 15.852 millones, reflejando un crecimiento respecto de períodos anteriores por la incorporación de metros cuadrados arrendables. Asimismo, comenzó a trabajar en anteproyectos para sus terrenos, los cuales combinan viviendas, oficinas, bodegas y locales comerciales.
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