"Una nueva etapa". Así define Fernando Sánchez Chaigneau lo que viene para el fondo Independencia, el vehículo de inversión inmobiliario más grande en Chile, que mañana cumple 20 años desde la creación de la administradora que preside. Pero ésta no será la única celebración que tendrán en 2015, pues en septiembre conmemorarán 25 años desde que nació Independencia S.A.
"La gran diferencia que tiene Independencia con otros fondos de inversión es que básicamente es el único que fue creado a petición de los fondos de pensiones", dice Sánchez sobre cómo se gestó la compañía.
Con dos décadas a cuestas, Independencia tiene activos por US$ 850 millones sólo en Chile, aunque tiene otros US$ 1.300 millones en EE.UU. Eso sin contar las otras líneas de negocio: un fondo forestal, de educación, otro en Uruguay y un nuevo fondo privado con el que hace unas semanas compraron el Túnel El Melón.
Apalancamiento
El proceso más importante que tiene Independencia en curso es comenzar a usar su capacidad de endeudamiento. Sánchez detalla que pueden apalancarse por 6 millones de UF (poco más de US$ 230 millones) y ya usaron la mitad gracias a un crédito largo que tomaron con un banco, cuyo destino fue refinanciar créditos cortos que se vencían y compromisos de inversión pre adquiridos.
Los otros tres millones de UF (unos US$ 118 millones) se levantarán con una emisión de bonos que está siendo tramitada ante la SVS. El uso de estos fondos será distinto: financiar el plan de inversiones, tomando oportunidades que surjan en el futuro.
Además, en esta misma senda de diversificar las fuentes de financiamiento, Sánchez cuenta que buscarán socios para las inversiones que sigan, imitando el modelo que tienen en EE.UU. y acá en Chile con Bodenor -donde están con las familias Biceño, Fantoni y Picó-m o el edficio de Cerro El Plomo -con Santander-.
En todo caso, también están abiertos a sumar socios en desarrollos que ya tienen, vendiendo una parte.
Por ahora, aunque han sondeado a potenciales socios, no hay nada concreto, pero la idea sería sumarlos sobre todo en nuevos negocios donde quieren entrar: renta residencial y salud, con consultas médicas.
Lo que viene
Actualmente Independencia se encuentran en una fase de reordenamiento de los negocios. Todo en medio de los ajustes que les impuso la Ley Única de Fondos.
Un proceso que se abre gracias a la nueva legislación que les permite recomprar cuotas del fondo, como una forma de dar mayor liquidez al activo. "Vamos a poder lograr que las personas perciban que aquí está la opción de entrar y salir y tener una alternativa de inversión lo más eficiente y similar a tener directamente un bien raíz", comenta el ejecutivo.
Hoy están autorizados a comprar un 5% de las cuotas en circulación. Un 60% del total está en manos de las AFP, mientras que el resto en manos de otros institucionales, family offices y también en inversionistas retail.
El proceso de recompra está en fases iniciales, en todo caso, pues fue aprobado recién en enero por los aportantes y hoy dan pasos para ir al proceso de formalización ante la SVS, para ya en marzo designar a los asesores. La idea es que sea una política estable y predecible, comenta el ejecutivo.
"Nuestro afán no es intervenir los mercados, por el contrario, es ser un actor relevante que esté dando puntas al mercado", agrega Sánchez.
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