CORRESPONSAL NORTE
La actualización del Plan Regulador de Antofagasta, prevista para 2027, concentra la atención del sector inmobiliario, luego de que el caso de Iquique evidenciara los riesgos de cambios normativos mal incorporados en los permisos de edificación.
El antecedente más reciente es el dictamen de la Contraloría del 2 de enero, que ordenó a Iquique invalidar más de 100 permisos otorgados tras la entrada en vigencia del nuevo Instrumento de Planificación Territorial.
Según el abogado especializado en derecho inmobiliario, Rodrigo Andreucci, el problema no se origina en los planes reguladores en sí, sino en cómo los proyectos fueron aprobados sin incorporar exigencias clave asociadas a zonas de riesgo.
“Las inmobiliarias y los arquitectos no entendieron que, con la dictación del Plan Intercomunal y luego del nuevo Plan Regulador Comunal, los permisos debían responder a riesgos de inundación por tsunami y riesgos geológicos. Eso no se hizo y los permisos quedaron técnicamente incompletos”, explicó.
En el caso de Iquique, la Contraloría acogió una denuncia de la Fundación Defendamos la Ciudad y ordenó revisar 103 permisos de edificación aprobados desde julio de 2023, correspondientes a proyectos de gran altura (algunos de más de 30 pisos) que hoy están en obra. La resolución abrió la puerta a procesos de invalidación que podrían impedir la recepción final de los edificios.
Rodrigo Andreucci, abogado especializado en derecho inmobiliario “La Ley de Copropiedad Inmobiliaria es clara, los planos deben cumplir las normas urbanísticas vigentes al momento de su tramitación final. Hoy hay proyectos en Antofagasta que no cumplen esa exigencia”.
Humedales urbanos
Antofagasta, advirtió Andreucci, presenta condiciones incluso más complejas. A diferencia de Iquique, la ciudad cuenta con un humedal urbano que cruza su centro histórico, lo que eleva las exigencias ambientales para los proyectos colindantes.
“Hay permisos aprobados que no han resuelto adecuadamente la obligación de ingresar al sistema de evaluación ambiental mediante una declaración o estudio de impacto, pese a estar en áreas de influencia de humedales urbanos”, afirmó.
A ello se suma otro factor relevante, que son modificaciones recientes en perfiles viales ejecutados por el Serviu, que alteraron las condiciones urbanísticas de calles donde ya existen proyectos aprobados o en construcción. “La Ley de Copropiedad Inmobiliaria es clara, los planos deben cumplir las normas urbanísticas vigentes al momento de su tramitación final. Hoy hay proyectos en Antofagasta que no cumplen esa exigencia”, sostuvo Andreucci.
Este punto quedó reforzado por un dictamen de Contraloría de septiembre, que estableció que las direcciones de obras municipales no pueden aprobar planos de copropiedad si el proyecto, al momento de solicitar dicha aprobación, no cumple con las normas urbanísticas actuales. El pronunciamiento es considerado por el sector como uno de los más relevantes de la última década en materia urbana, ya que afecta directamente la etapa final de recepción municipal.
“El riesgo ya no es teórico. Estamos hablando de proyectos que pueden quedar construidos, pero no recepcionados”, advirtió Andreucci. Y agregó que el fenómeno no se limita a Antofagasta e Iquique, sino que se extiende a otras ciudades del norte grande, como Arica, Copiapó, La Serena y Coquimbo, donde la declaración de humedales urbanos y zonas de riesgo ha generado judicialización y paralización de iniciativas, incluso de vivienda social.
Riesgo para la banca
El efecto de estos cambios se extiende también al sistema financiero. En la práctica, la banca ha continuado financiando proyectos sin incorporar los nuevos riesgos regulatorios, ambientales y geológicos en sus procesos de evaluación.
Tasaciones que no consideraron zonas de inundación, riesgo de tsunami o fallas geológicas terminaron respaldando desarrollos que hoy enfrentan cuestionamientos normativos, con un potencial impacto para las entidades que los financiaron, dado que la legislación puede hacerlas responsables de eventuales procesos de saneamiento ambiental o mitigación de riesgos.
“Hoy en Chile operan cerca de 10 bancos que concentran el financiamiento inmobiliario y, en promedio, cada uno tiene entre 12 y 15 proyectos en situación crítica. En total, son alrededor de 150 desarrollos que ya pasaron a control de las entidades financieras. Considerando que en el país se construyen entre 1.000 y 1.050 proyectos inmobiliarios, cerca del 15% del total se encuentra hoy en lo que yo llamo la UCI inmobiliaria, con problemas normativos, financieros o urbanísticos. Lo más delicado es que muchos de estos proyectos fueron financiados sin alertar adecuadamente riesgos como zonas de inundación, riesgos geológicos o cambios normativos relevantes, lo que puede implicar responsabilidades para la banca en caso de daño ambiental o urbanístico”.
Refuerzo fiscalizador
En este contexto, durante los últimos días se han intensificado las revisiones técnicas y jurídicas de proyectos en ejecución en la ciudad, para anticiparse a eventuales efectos de los dictámenes de la Contraloría y evitar que los cambios normativos terminen afectando las recepciones municipales.
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