A fines de 2022, el Presidente Gabriel Boric lanzó el Plan de Emergencia Habitacional (PEH) para enfrentar la creciente falta de vivienda en Chile, cuyo déficit alcanza los 640 mil hogares. El objetivo era entregar 260 mil viviendas durante su mandato, en colaboración con el sector privado.
A pocos meses de que concluya el actual Gobierno, y ya cerca de cumplir la meta (a agosto de 2025 se han levantado 214 mil viviendas, ver infografía), dentro del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), cartera a cargo del programa, hay una crisis con fuerte impacto para la entidad, los privados involucrados y las familias que esperan sus hogares.
Según pudo constatar Señal DF, en las mesas de trabajo de la industria se calcula que el Ministerio liderado por Carlos Montes mantiene una deuda vencida que supera los
US$ 1.000 millones con distintos actores del sistema, incluyendo inmobiliarias, constructoras y proveedores, que van desde PYME hasta grandes empresas, repartidas por todas las regiones del país. A estos pasivos se suman pagos pendientes a los propietarios de terrenos adquiridos por la cartera que aún no han sido cancelados.
Hasta hace algunos días, esta situación era un rumor entre las empresas del sector, pero durante la semana el propio Ministerio la confirmó a través de correos electrónicos enviados a las empresas involucradas.
En uno de esos correos, al que accedió este medio, el Minvu explicó a una inmobiliaria que, si bien existía ejecución presupuestaria, no había “disponibilidad de caja ni aporte fiscal suficiente que permita concretar los pagos autorizados”.
En la misiva, la cartera señaló que la situación se resolverá una vez que se emita un decreto de modificación presupuestaria que contemple un nuevo aporte fiscal. Sin embargo, admitió que “no existe certeza” de cuándo esto podría ser emitido.
Ese mismo mensaje le llegó a otros ejecutivos en circunstancias similares, quienes conversaron con DF bajo reserva. Dos de ellos señalaron que las deudas del Minvu con sus respectivas empresas es superior a los US$ 40 millones cada una, sin claridad sobre la fecha de pago.
De acuerdo con otras fuentes del sector construcción, el propio Ministerio les ha advertido en distintas ocasiones que es probable que los pagos no lleguen antes de marzo de 2026.
Consultado sobre si la deuda es superior a los US$ 1.000 millones, inicialmente el Ministerio no confirmó ni descartó la cifra. Se limitó a señalar que “bajo el actual escenario y los recursos autorizados para el año, algunos de los Servicios de Vivienda y Urbanización (Serviu) proyectan un gasto mayor al presupuesto vigente autorizado para ellos por la Dirección de Presupuestos (Dipres), lo que se ha informado a esa Dirección, con quienes estamos en una mesa de trabajo para apoyar e incrementar los recursos del sector”.
Pero luego dijo, sin entregar números, que la deuda correspondía a una "interpretación equívoca" que hace la industria sobre la cadena de pago de las viviendas sociales.
Sin embargo, el abogado experto en el sector inmobiliario, Rodrigo Andreucci, señaló que es el Ministerio quien está errado en sus cálculos y aseguró que ésa es la cifra de deudas que se tiene con la industria.
El origen de las deudas
Para comprender cómo se llegó a este punto, primero hay que entender el sistema.
El PEH se levanta a través de subsidios que permiten construir viviendas sociales en alianza con privados. Entre los principales instrumentos se encuentran el Decreto Supremo 19 (DS19) y el Decreto Supremo 49 (DS49).
El DS19 facilita que familias de distintos sectores socioeconómicos accedan a su primera vivienda, mientras que el DS49 está dirigido a hogares en situación de vulnerabilidad y financia la compra o construcción de viviendas.
En el caso del DS19, las inmobiliarias reciben créditos de enlace o anticipos antes de iniciar un proyecto, y un pago final al entregarlo. En cambio, el DS49 opera mediante estados de pago: las constructoras presentan avances, el Serviu los aprueba y se liberan los recursos de manera progresiva.
Las deudas se han generado en ambos esquemas. En DS19, las empresas explicaron que el Minvu no está cancelando los créditos de enlace comprometidos, lo que paraliza los proyectos antes de empezar. Además, también ha ocurrido en obras ya entregadas, en las que no se ha concretado el pago, pese a que las familias ya habitan las viviendas.
Un ejecutivo de una inmobiliaria relató que tenían pactado el inicio de un proyecto de más de 600 viviendas, por el cual debían recibir un anticipo cercano a los US$ 10 millones. “La cartera nos avisó que no se realizará el pago, al menos hasta marzo del próximo año, cuando reciban un nuevo presupuesto. No podremos iniciar las obras hasta contar con esos recursos, lo que retrasa la entrega de los hogares para las familias que tanto lo necesitan”, aseguró.
En el DS49, la situación es similar. A pesar de tener obras pactadas y en ejecución, el Minvu no está liberando los estados de pago. Bajo reserva, desde una empresa del sector señalaron que en un proyecto en construcción la deuda supera las UF 200 mil (US$ 8 millones), pero no está registrada oficialmente porque el Ministerio no permite a los privados emitir la factura correspondiente. “No tienen caja para pagarlo”, aseguraron.
A estos compromisos se suma el no pago de materiales a proveedores y de terrenos adquiridos por la cartera.
Para enfrentar la situación, el Minvu recurrió a BancoEstado mediante un modelo de confirming, que permite anticipar el pago de facturas a las empresas. El mecanismo implica una tasa de interés de 0,5% en cada cuota, asumida por inmobiliarias y constructoras. Además, solo aplica a proyectos DS49 y no todas las empresas pueden acceder. Por eso, es que las empresas lo califican como un “parche curita para una herida de bala”.
“Los proyectos de viviendas sociales tienen márgenes muy acotados. Que te sumen intereses de un día para otro, porque el Ministerio se quedó sin presupuesto, es muy injusto. El costo financiero termina comiendo las utilidades del proyecto”, señaló un gerente del sector inmobiliario. “Pero dentro de todo, uno prefiere pagar ese 0,5% a que te dejen meses sin recibir un peso. O que quieras salir del proyecto y te cobren igual las boletas de garantía. Es quedar en la UTI o morir”.
Las razones
Los factores detrás de esta crisis son múltiples. Desde la industria aseguraron que no existían antecedentes de un problema de esta magnitud y que comenzó recién a inicios de este año.
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS), Carlos Marambio, explicó que el PEH impulsado por el Gobierno fue demasiado ambicioso.
Esto “obviamente presionó al alza el gasto. Se hizo todo, estuvo todo a disposición para que las obras iniciaran y se ejecutaran. Eso presionó al alza el gasto de los subsidios”, señaló.
Agregó que en los últimos años la cantidad de subsidios aumentó entre 20% y 30%, mientras que el presupuesto subía menos de 5%. “Se subestimó, se produjo un gasto más rápido. Y ahora quien tiene que pagar esa subestimación son los privados”, enfatizó.
Desde el Minvu señalaron que la deuda responde a diversos factores, como la reactivación de obras que estaban paralizadas, el mayor avance de proyectos respecto a lo proyectado y una entrega de recursos menores a lo requerido, lo que generó presión en el gasto.
El riesgo de insolvencia que complica al programa
Las consecuencias de esta crisis serán profundas tanto para las empresas como para el futuro del programa habitacional.
Marambio explicó que muchas obras del Minvu se pagan mes a mes contra avances. “Hay muchas empresas pequeñas y medianas que no tienen patrimonio para absorber dos o tres meses de no pago, por lo que hay un riesgo evidente de aumento de reorganizaciones financieras y quiebras en la industria”, advirtió.
Un ejecutivo de una pequeña constructora, a la que el Ministerio adeuda más de US$ 2 millones, fue categórico: “Esto es la guinda de la torta. Venimos de una crisis inmobiliaria, y cuando por fin estábamos saliendo, ahora enfrentamos otra generada por el Gobierno. No tendremos otra opción que acogernos a la reorganización judicial. Esto solo hace que el mercado se concentre y que las pequeñas y medianas empresas no puedan ingresar a este tipo de proyectos”.
El director ejecutivo de la ADVS también afirmó que el impacto ya se refleja en el avance del programa. Durante el primer semestre de 2025, el inicio de obras de viviendas sociales cayó un 32% respecto del mismo periodo del año anterior. “Esto tiene un efecto real en el retraso de las soluciones para las familias”, dijo.
Advirtió, además, que una parte del presupuesto de 2025 deberá destinarse a saldar estas deudas, lo que implicará menos recursos disponibles para el PEH.
Ejecutivos del sector también anticipan que muchas empresas dejarán de participar en licitaciones, “porque quedó demostrado que el sistema no está funcionando”.
En relación a la continuidad del programa y el presupuesto de 2025, el Minvu respondió que el presupuesto sectorial aprobado por Dipres y el Congreso cada año considera una composición histórica de pago de compromisos anteriores de aproximadamente el 90% de los recursos.
Agregó que, junto a la entidad dependiente del Ministerio de Hacienda, se está trabajando para ver la opción de incrementar los recursos y así pagar las deudas. “La mesa de trabajo con Dipres, entre otros desafíos, considera no afectar la ejecución del Plan de Emergencia Habitacional”, concluyó la cartera.
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