La propuesta de la presidenta electa Michelle Bachelet de reducir la exención tributaria de 65% del IVA para viviendas cuyo valor no supere las 4.500 UF tendrá su principal efecto en el tramo de unidades que vayan entre 2.000 UF y 4.500 UF, anticipa el banco BBVA.
La presidenta electa plantea en su programa una exención de IVA más restrictiva, que la que existe hoy -que da la franquicia de reducción de un 65% del IVA para viviendas hasta 4.500 UF, pero con un tope de 225 UF por vivienda-otorgándola sólo a propiedades de menos de 2.000 UF, aunque sin tope.
Respecto del universo de viviendas que podría verse afectado, según cifras de la Cámara Chilena de la Construcción, un 32% de los departamentos vendidos entre enero y agosto estaban entre las 2.000 UF y 4.000 UF; mientras que en las casas, la cifra llegaba a un 44%.
Efectos
Como parte de su reporte “Situación Inmobiliaria” para este año y el próximo, el banco realizó un ejercicio de cuánto será el efecto para las viviendas, según tramos de precios. Así, si antes una vivienda de 3.000 UF terminaba pagando un 8,3% de IVA, hoy deberá pagar el 19%. En tanto, las unidades menores a las 2.000 UF seguirán con un impuesto cercano al 7%.
Esto, señala el informe, indicaría que “con una elevada probabilidad el mayor costo que asuman las constructoras será absorbido, en su mayoría, por los dueños de terrenos asociados a valores de propiedad entre 2.000 UF y 4.500 UF, siendo en términos proporcionales más perjudicial para el tramo inferior de ese rango. El supuesto crítico detrás de esta última afirmación es que el mayor costo por concepto de IVA no se materializará en alza de precios de las viviendas en el tramo de precios bajo análisis”, entre otras razones, porque el banco visualiza “condiciones de demanda más débiles durante el 2014 –es decir, menor ritmo de actividad económica y aumentos en la tasa de desempleo, que limiten el traspaso de costos de la constructora al consumidor”.
Sin embargo, el BBVA también aclara que de producirse un traspaso a precios del cambio en el IVA, “éste afectaría principalmente al tramo de 2.000 UF a 4.500 UF”. En dicho caso, agrega el banco, “anticipamos algún grado de sustitución de demanda que desviará posteriormente la oferta de propiedades hacia aquellas inferiores a 2.000 UF y superiores a 4.500 UF”.
Producto de lo anterior, dice el BBVA “la merma para la rentabilidad de los terrenos asociados a propiedades con precios entre 2.000 UF y 4.500 UF podría exacerbarse en beneficio de los dueños de terrenos asociados a precios de propiedades inferiores a 2.000 UF y superiores a 4.500 UF”, añade.
Advertencia para el mercado de oficinas
El informe reconoce el dinamismo que ha visto el mercado de oficinas, con un ingreso importante de metros cuadrados disponibles, "afectando las tasas de vacancia y los precios de los arriendos". Según anticipa el banco, "esto podría agravarse al incorporarse los nuevos proyectos esperados para el 2013- 2014, que consideran cerca de 500 mil m2 adicionales para las oficinas de clase A y A+". Para el período 2013-2016, la inversión en este sector alcanzaría a US$ 1.181 millones, cifra 269% superior a la estimada al cierre del año pasado. "Aquello es compatible con la importante cantidad de metros cuadrados que ingresarían al mercado y sobre el cual se debe tener en consideración la efectiva capacidad de absorción en términos de cantidad y temporalidad", dice el informe.
Por lo mismo, "es importante que los actores involucrados consideren en sus decisiones de inversión y financiamiento que las tendencias en los precios y la demanda en este sector podrían no continuar, especialmente, dado los riesgos externos descritos, el aumento previsto de la oferta y la desaceleración esperada de la economía".
"Un preocupante optimismo"
El informe lanza una serie de advertencias para el sector inmobiliario. "Las perspectivas para el resto del 2013 y 2014 apuntan a un crecimiento por debajo del potencial, creando holguras de capacidad. Para el próximo año esperamos que el PIB crezca 4% con riesgos bajistas, mientras que la demanda interna se expandiría en torno a 4,1%", dice el reporte.
Una de estas luces que enciende el informe se refiere a las inversiones en el sector inmobiliario comercial, que se estima en US$ 1.475 millones para el periodo 2013-2016, "lo que equivale a un aumento de 83% respecto al catastro realizado al cierre de 2012, reflejando un preocupante optimismo del sector ante el escenario doméstico menos favorable que se prevé", señala el banco.
El BBVA explica que luego de la contracción del año 2009, la demanda doméstica ha sido determinante en el comportamiento de la actividad económica de los últimos años. Además, explica que salvo las actividades de restaurantes y hoteles y servicios a la vivienda, las demás actividades de servicios a las empresas y a las personas han tenido un dinamismo superior al del conjunto de la economía. "Esto ha dado soporte a la mantención del dinamismo en el mercado inmobiliario no residencial. Sin embargo, este patrón de crecimiento estaría mostrando claros síntomas de agotamiento durante el 2013, que esperamos se acentúen el 2014", añade la entidad.
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