“Estamos obligados a poner seriedad a un proceso que se ha desbandado”, dijo en julio de 2022 el exministro de Agricultura, Esteban Valenzuela, luego de que la cartera publicara la polémica circular mediante la cual instruyó al Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) endurecer los criterios para autorizar subdivisiones de predios rústicos.
El diagnóstico del Gobierno era que se estaban utilizando terrenos destinados a fines agrícolas para proyectos habitacionales. Asimismo, se hizo hincapié en los efectos ambientales que el boom de las parcelaciones traía aparejado, con comunas que no estaban dando abasto ante la fuerte migración ciudad-campo que había surgido como consecuencia de la pandemia y el auge del teletrabajo.
Pero la circular del ministro Valenzuela hizo efecto incluso más rápido de lo que se esperaba.
Según los últimos datos publicados por el SAG, en los primeros seis meses del año entraron 4.523 loteos a trámite, lo que significa el sexto semestre consecutivo con caídas en estas peticiones. Si se compara con la primera mitad de 2022, el último período anterior a que se dictara el instructivo, hay una caída de un 62,4%. Es decir, las solicitudes de subdivisión han disminuido a casi un tercio desde que se publicó la circular.
Luego de que, entre 2019 y 2021 se duplicaran los trámites iniciados ante el SAG, llegando a un peak de 22.378 en 2022 (ver infografía), hoy en la industria se espera que estas iniciativas sigan reduciéndose, cerrando 2025 con los niveles más bajos de la década.
Más allá del instructivo
Hernán Passalacqua, director ejecutivo de la firma de asesoría inmobiliaria Fitzroy, señala que hay una inhibición de proyectos debido a que se han empezado a rechazar, pero advierte que esto está lejos de ser la única razón por la cual han caído las solicitudes. El especialista sostiene que los motivos económicos también son muy relevantes, con tasas de interés altas y menor capacidad financiera de los consumidores.
“El boom de la parcela claramente se acabó. Y eso ha generado que todavía haya un sobrestock de parcelas en muchas comunas, que han ido bajando y bajando de precio. Y como consecuencia de eso, también cae el precio de los campos (no subdivididos). Vuelven a sus valores normales, porque el valor inmobiliario que alguna vez varios pensaron que había, se fue a cero”, sintetiza Passalacqua.
En ese sentido, argumenta que el instructivo del Ministerio terminó anticipándose al mercado financiero inmobiliario, haciendo reventar una burbuja: “Si hubieran seguido las subdivisiones como antes, estaríamos con un stock infinito de parcelas que quizás habrían caído mucho más (en precios)”.
Concuerda con ese análisis el subgerente de Consultoría y Estudio de GPS Property, Sebastián Ortega, quien plantea que el instructivo del Minagri es solamente uno de los elementos en el fin del boom.
“El espíritu de la normativa es proteger suelos de alto valor agrícola y áreas de interés ecológico, buscando frenar proyectos inmobiliarios encubiertos en zonas rurales que no cuentan con la urbanización adecuada. No busca eliminar las subdivisiones”, aclara el analista.
Así, Ortega plantea que el auge previo tuvo mucho que ver con una liquidez transitoria que existió en la población derivada de los retiros del 10%, pero que ahora la demanda ha tendido a normalizarse, lo que se suma a un endurecimiento de las condiciones para acceder a créditos que ha limitado la capacidad de compra de muchas familias y “por ende, el interés de desarrolladores en realizar nuevas subdivisiones”.
Passalacqua, en tanto, apuesta a que la caída no ha cesado: “Yo creo que todavía quedan un par de años de ajuste. Para que todo el stock existente se absorba pueden pasar cinco años”.
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