La Cámara Chilena de la Construcción (CChC) se refirió a la crisis que se desató en el sistema de viviendas sociales, luego de la publicación de un reportaje de Señal DF revelara que el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) admitió a constructoras, inmobiliarias y proveedores que no tenía recursos para pagar las deudas relacionadas con el Programa de Emergencia Habitacional (PEH).
“Desde mayo de este año hemos recibido antecedentes de empresas socias respecto a la demora en los pagos y en la entrega de anticipos destinados a la construcción de viviendas con subsidio estatal”, confirmó el presidente del gremio, Alfredo Echavarría.
El gremio sostuvo que, “consciente de la gravedad de esta situación”, ha sostenido un diálogo permanente con el Minvu para buscar soluciones que permitan regularizar estos pagos sin poner en riesgo la ejecución de los proyectos.
Si bien -como publicó este medio- hay cálculos internos de la industria que dicen que, entre todas las empresas, la deuda asciende a US$ 1.000 millones, el presidente de la Cámara señaló que “la cifra total de los recursos comprometidos” es manejada por el respectivo Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu).
No obstante, advirtió: “Sabemos que algunas empresas enfrentan retrasos en los pagos que llegan a los 60 días, con serias consecuencias para su operación y para el avance de las obras”.
La mayoría de las empresas afectadas, dijo la CChC, trabaja en la RM y el Maule, “y las líneas de financiamiento corresponden a los estados de pago pendientes del DS49 (programa para hogares vulnerables), los subsidios por pagar y préstamos de enlace del DS19 (para acceder a la primera vivienda), y las deudas por compra de terrenos y de unidades para el programa de arriendo a precio justo”.
Con todo, el gremio planteó que “si queremos cumplir con el objetivo de reducir el déficit habitacional, debemos proyectar una política de vivienda realista y sostenible. Nuestro llamado es a que el presupuesto nacional considere los recursos necesarios para evitar que dentro de un año la construcción de viviendas vuelva a verse comprometida por la falta de pagos oportunos por parte del Estado”.
La deuda
Las deudas, aseguraron desde el sector, se han acumulado en los distintos esquemas para combatir el déficit habitacional, pero principalmente en la construcción de viviendas a través de los Decretos Supremos 19 y 49 (DS19 Y DS49).
En DS19, porque el Minvu no estaría cancelando los créditos de enlace comprometidos al inicio de las obras. También se ve en proyectos ya entregados, donde no se han concretado los pagos pese a que las familias ya habitan las viviendas. En DS49, aunque las obras están pactadas y en ejecución, el Ministerio no libera los estados de pago.
El Ministerio, sin embargo, ha descartado en dos ocasiones mantener pagos pendientes por la cifra indicada, argumentando que “podría existir una interpretación equívoca entre proyección de gasto y deuda pendiente”. Es más, el ministro Carlos Montes reforzó esta posición. “Eso de los US$ 1.000 millones es algo que no es real, no es verdad. La razón de por qué alguien lo planteó así sería bueno que lo explicara y fundamente esa afirmación”.
Ante estas declaraciones, el abogado inmobiliario y socio de Andreucci & Torrejón, Rodrigo Andreucci, sostuvo que la “interpretación equívoca” proviene del Minvu. El especialista, que tiene entre sus clientes a algunas empresas con problemas de pago del Ministerio, recalcó que las proyecciones de gasto corresponden efectivamente a una deuda, y ejemplificó con los créditos de enlace.
Explicó que, en estos casos, las constructoras recurren o a un banco o a una compañía de seguros, sea para obtener una boleta bancaria o una póliza de seguro, respectivamente, pagadera a la vista a favor del Serviu para garantizar los créditos de enlace.
“En ese proceso, la empresa se endeudó con una compañía de seguro, donde se entregó una hipoteca para que esa firma, con esa garantía, gire la póliza de seguro. Si el Serviu deja de pagar este crédito, se le ejecuta la póliza de seguro a la empresa”, detalló.
“Ahí es cuando la compañía tiene que ir a renegociar con la aseguradora para que no se te ejecute la póliza, lo que te implica un interés mes a mes que no existiría si es que el Minvu pudiese desembolsar el dinero”, agregó.
Añadió que otra parte de las deudas no reconocidas corresponde a facturas que no han podido emitirse. Según dijo, conoce casos de empresas que llevan meses intentando facturar, pero el Minvu no lo permite porque “no tienen caja para pagar inmediatamente, lo que los haría romper la ley del pronto pago”.
Respecto de la cifra de US$ 1.000 millones, este abogado la ratificó y advirtió que podría aumentar entre un 30% y un 35% de aquí a comienzos del 2026 si no se resuelve esta problemática con rapidez.
Argumentó que históricamente se ejecuta cerca del 55% del presupuesto anual destinado a subsidios, ya que muchos proyectos no logran entrar en vigencia o terminarse, etapas donde se concentran algunos pagos.
Sin embargo, a fines del año pasado e inicios de 2025, más del 60% del presupuesto entró en operación. “En este periodo partieron o terminaron más proyectos de viviendas sociales que el promedio histórico. Se presentaron más subsidios a cobro que el Estado no tenía presupuestado, y ya no se tiene la caja para pagar eso. La deuda de los US$ 1.000 millones está, la industria la tiene. Y, estadísticamente, también existe, por este descalce de aprobaciones que tenemos”, recalcó.
La tormenta perfecta
Para el director del Centro de Estudios Inmobiliarios de la ESE Business School y vicerrector académico de la Universidad de Los Andes, José Miguel Simian, esta situación es la tormenta perfecta.
El economista advirtió que aún no está del todo clara la magnitud del problema, pero subrayó que la crisis es amplia y altamente atomizada, ya que son muchas las empresas que trabajan directamente con el Minvu. Desde su perspectiva, se trata de un escenario inédito.
“A veces puede pasar que un Serviu se demore un poco más en pagar. Los procesos de pagos en el Estado en general no son muy rápidos. Pero aquí yo diría que estamos frente a algo que es mayor de lo que ha sido históricamente. En un escenario donde además la industria ha tenido una larga crisis. Es un golpe adicional”, recalcó.
Crisis de viviendas sociales obliga al Ejecutivo a traspasar recursos entre los Serviu de distintas regiones
Un ejecutivo de una inmobiliaria, que pidió mantener su nombre bajo reserva, relató que desde hace semanas intentan iniciar la construcción de un proyecto DS19 en el norte del país. Sin embargo, el Servicio de Vivienda y Urbanización (Serviu) correspondiente les ha reiterado en varias ocasiones que aún no puede transferir el anticipo necesario para dar el puntapié inicial a la obra.
¿La razón? El Minvu estaría evaluando trasladar parte del presupuesto de ese Serviu hacia otros servicios que hoy registran déficit, con el objetivo de contener la crisis que enfrentan algunos organismos, entre ellos el Metropolitano y del Maule.
“Llevamos semanas intentando partir el proyecto, pero no se nos libera el capital porque se está pensando pasar parte del presupuesto del Serviu donde tenemos nuestra obra a los que están más en crisis. Acá no es algo que esté afectando solo a la RM, es en todas las regiones. Los costos financieros ya empezaron a correr para nosotros, y las familias que están esperando sus casas tendrán que esperar aún más por esta medida”, recalcó bajo reserva este gerente.
Este no es un caso aislado. Este medio corroboró con al menos otras dos empresas que se encuentran en situaciones similares: proyectos detenidos, a la espera de la autorización para traspasar recursos entre distintos Serviu.
En el marco de la publicación de un reportaje en Señal DF sobre la deuda que mantiene la cartera, se consultó al Ministerio de Vivienda por estos traspasos, pero no hubo respuesta oficial. Sin embargo, el pasado domingo, en el programa Estado Nacional de Televisión Nacional (TVN), el ministro de Hacienda, Nicolás Grau, reconoció la situación y confirmó que se están realizando reasignaciones de recursos.
En particular, el secretario de Estado señaló que en la Región Metropolitana los recursos que se tenían en caja eran menos que los que se necesitaban. Ante ello, detalló que “lo que se está haciendo es que se están trayendo recursos de otras regiones para acelerar el proceso y mantener este ritmo”.
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