La propuesta de modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) que el Ministerio de Vivienda (Minvu) sometió a consulta pública entre el 8 y el 22 de abril ha encendido el debate en el sector. Mientras gremios profesionales y algunos urbanistas han expresado reparos, Sergio Correa, gerente Inmobiliario de la intermediadora Colliers, una de las consultoras inmobiliarias más activas del país, respaldó la iniciativa del Ejecutivo.
“La modificación va en la dirección correcta. Llevamos años advirtiendo que el mercado inmobiliario chileno enfrenta una crisis estructural, y no solamente un ciclo malo. El número de viviendas autorizadas en 2025 fue el más bajo desde 2008, y al mismo tiempo tenemos un déficit habitacional total cercano a 1,4 millones de viviendas: casi 492 mil que se necesitan nuevas y otras 909 mil que requieren mejoramiento o ampliación. Es una paradoja brutal: no se construye lo que se necesita y, a la vez, no se vende lo que ya está construido. ¿Por qué? Porque el precio de la vivienda se desacopló completamente del ingreso de las familias”, dijo el ejecutivo, quien añadió que, desde 2010, los precios subieron más del 110% real, mientras los salarios crecieron en torno al 34%. “Esa brecha no se cierra con subsidios ni con buenas intenciones. Se cierra con medidas que efectivamente bajen el costo de producir vivienda. Y esta modificación, por primera vez en mucho tiempo, ataca varios frentes a la vez”, sostuvo.
-¿La regulación es uno de los principales factores que encarece la vivienda?
-Es uno de los más importantes y, sobre todo, uno de los más resolubles en el corto plazo. Hay factores que escapan a la OGUC y que también pesan: el alza histórica de las tasas hipotecarias, la carga tributaria, la judicialización de los permisos. Pero la regulación urbana sí está al alcance del Ejecutivo, y arrastra parámetros que simplemente no resisten un análisis técnico actualizado. Cuando uno tiene una norma que asume que en cada vivienda viven cuatro personas y el último Censo dice que el promedio son 2,8, hay un problema. Cuando la norma sigue exigiendo dotaciones de estacionamientos pensadas en una ciudad sin Metro, hay un problema. Y cuando uno tiene casas de un piso a metros de una estación de Metro, hay un problema mayor todavía: significa que estamos desaprovechando inversiones públicas billonarias. La OGUC vigente está construida sobre supuestos del Chile de los años noventa, y eso se traduce directamente en un precio de vivienda más alto del que debería ser.
La norma actual, que convierte densidad de habitantes a viviendas usando un coeficiente de 4, está obsoleta. Reducirlo a 2 no es un capricho regulatorio, es ajustar la norma a la realidad demográfica del país. Y para viviendas económicas bien localizadas, bajarlo a 1 reconoce un fenómeno que ya existe: hay una demanda enorme de unidades pequeñas que hoy simplemente no se pueden producir porque la densidad nominal no lo permite. El resultado es que el costo del suelo por unidad sube artificialmente, y eso lo paga el comprador final.
-Una de las críticas más fuertes vino del Colegio de Arquitectos, que habla de “desregulación selectiva” y de un debilitamiento de los planes reguladores comunales.
-Con todo respeto al Colegio de Arquitectos, creo que esa lectura invierte el problema. Hoy la planificación urbana en Chile está, en la práctica, capturada por la lógica electoral de las alcaldías. Las decisiones sobre densidad y altura no se toman con criterios técnicos ni con una visión metropolitana, se toman pensando en la elección siguiente. Y como densificar genera ruido entre los vecinos residentes, los alcaldes optan por la salida más conveniente políticamente: restringir. Plan regulador tras plan regulador, lo que vemos es una baja sistemática de densidades, alturas y constructibilidad en las comunas mejor servidas. El resultado es que el suelo densificable disponible se reduce año a año, su precio sube, y esa mayor incidencia del valor del suelo se traslada directamente al precio final de la vivienda. Es decir: la planificación comunal, tal como opera hoy, está activamente encareciendo las viviendas para las familias chilenas.
El Estado invierte miles de millones de dólares en líneas de Metro, corredores de transporte, hospitales, y después la planificación local le dice a esa infraestructura: “perdón, pero aquí no se puede construir más”. Es una contradicción carísima. Una línea de Metro sin densificación a su alrededor es una inversión pública mal aprovechada, y un estudio del propio Minvu evidenció que más del 65% del área de influencia de la red de Metro y tren en Santiago tiene límites de altura inferiores a 8 pisos. Es decir, donde más sentido económico, ambiental y social tiene densificar, es justamente donde la norma comunal lo impide.
-¿Y qué pasa con las familias que no pueden pagar esas comunas?
-Terminan en San Bernardo, Buin, Padre Hurtado, Lampa. Esto tiene tres consecuencias que rara vez se discuten juntas. Primero, el costo de transporte de esas familias se dispara: pueden gastar dos a tres horas diarias en desplazamientos, lo que equivale a una caída significativa en su calidad de vida y en su ingreso disponible. Segundo, la huella ambiental del crecimiento por extensión es muchísimo mayor que la de la densificación: más kilómetros de redes, más combustible, más emisiones. Y tercero, el costo fiscal de urbanizar nuevo suelo es muy superior al de aprovechar infraestructura existente. Densificar en torno al transporte público no es solo eficiente desde el punto de vista urbano, es fiscalmente responsable y es socialmente más justo, porque le abre la ciudad consolidada a las familias que hoy están excluidas de ella.
-¿Qué medida específica de la propuesta son las más relevante?
-El cambio en el guarismo de densidad es probablemente el más estructural, porque permite que un mismo predio pueda contener más unidades habitacionales sin cambiar la norma comunal, lo que reduce la incidencia del suelo en el precio final. La extensión del permiso de edificación de 3 a 6 años es muy importante para nosotros, porque hoy en día, entre la tramitación de los permisos sectoriales y la judicialización, tres años son insuficientes y muchos proyectos caducan. La actualización de los criterios de Conjunto Armónico, especialmente la reducción del predio mínimo desde 5.000 a 2.500 metros cuadrados, abre una posibilidad enorme para proyectos en barrios bien localizados que hoy están subutilizados. Y la flexibilización de estacionamientos cerca del transporte público es, simplemente, sentido común.
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