La alerta que levantó la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) ante la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) por el uso del bono pie -particularmente cuando se aplica mediante una simulación en la que parte del pago inicial declarado en la escritura no es realmente aportado por el comprador- generó un fuerte remezón en la industria.
El miércoles pasado, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) envió una misiva a sus socios llamándolos a abstenerse de utilizar este mecanismo. A ello se sumó la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), que sostuvo que esta práctica “no afecta a la banca”, y pidió a la ADI entregar más antecedentes sobre la situación.
Luego, el jueves, fue el turno de la propia CMF. En una declaración, el regulador recordó que los bancos son los encargados de definir sus políticas de crédito, donde establecen -entre otras materias- la tasación de la propiedad según los criterios prevalecientes en el mercado, el porcentaje máximo de financiamiento hipotecario y los resguardos de provisiones asociados al tramo del bien que se financia mediante crédito (Loan to Value).
“Desde el punto de vista prudencial, son los bancos los que deben tomar los resguardos necesarios ante modalidades de comercialización que puedan tener las distintas empresas con las que ellos interactúan”, enfatizó la CMF.
“Dicho lo anterior, desde el punto de vista prudencial, son los bancos los que deben tomar los resguardos necesarios ante modalidades de comercialización que puedan tener las distintas empresas con las que ellos interactúan”, enfatizó la CMF.
A las declaraciones de los gremios y del propio regulador se sumaron rápidamente reacciones desde distintos sectores del mundo privado. Pero, ¿por qué tanto revuelo? Principalmente por las consecuencias legales que implica el uso del bono pie para inmobiliarias, bancos y compradores y, además, por el impacto que podría generar una eventual eliminación o regulación de este mecanismo en el mercado y en los propios consumidores.
La arista legal
En materia financiera, el abogado inmobiliario y socio de Andreucci & Torrejón, Rodrigo Andreucci, recalcó que esta práctica puede llevar a este tipo de instituciones a infringir la Ley General de Bancos y la Recopilación Actualizada de Normas de la CMF, “toda vez que se falsean los antecedentes que por declaración jurada se presentan al banco, así como la tasación real del inmueble”.
En esta línea, la abogada y directora de HD Group, María Soledad Marín, recordó que vulnerar la Ley de Bancos contempla sanciones penales -presidio menor en sus grados medio a máximo- para quienes obtengan créditos entregando antecedentes falsos o incompletos.
Pero los riesgos no se limitan al sistema bancario. Marín advirtió que el uso del bono pie también puede derivar en conflictos judiciales para inmobiliarias y compradores. Esto, porque al aceptar un contrato simulado ambas partes son conscientes de su estructura, por lo que debe evaluarse si se afecta a un tercero -además del banco-, lo que podría implicar responsabilidades civiles y penales bajo la Ley de Delitos Económicos.
En tanto, la socia de Fontaine & Cía., Montserrat Valverde, señaló que el bono pie termina inflando el precio final de la vivienda, lo que sobre exige financieramente al adquirente y, eventualmente, podría llevarlo a incumplir sus obligaciones contractuales, exponiéndolo a un proceso de ejecución e incluso a la pérdida de su propiedad.
“Por otra parte, entre las inmobiliarias esto podría calificar como competencia desleal, con las eventuales sanciones que contempla la normativa de libre competencia”, añadió Valverde.
Los efectos en la industria
Si se llegara a regular el bono pie y se adoptaran medidas más exigentes, los expertos advirtieron que la industria podría enfrentar un escenario complejo.
El académico de la Universidad de los Andes y experto inmobiliario, José Miguel Simian, explicó que este mecanismo se utiliza desde hace años, pero se masificó recientemente debido a la crisis del sector. Eliminarlo, dijo, dejaría a la industria “en una situación muy complicada”, ya que reduciría la cantidad de personas que pueden acceder a una vivienda, afectando directamente las ventas.
Al detallar los efectos, Valverde apuntó que en el caso de las promesas firmadas podría ocurrir que los promitentes compradores no tengan acceso al crédito que necesitan para cumplir con sus contratos, lo que puede acarrear no sólo la pérdida de la venta para la inmobiliaria, sino también la aplicación de multas para el comprador.
A esto se suma, indicó Andreucci, que en futuras operaciones muchos clientes no contarán con los recursos suficientes para pagar el pie, lo que podría provocar una reducción significativa de las ventas hacia adelante. En especial para empresas pequeñas y medianas, donde se advierte un escenario que podría derivar en quiebras y mayor concentración del mercado.
Para mitigar estos impactos, los expertos llamaron a impulsar alternativas por las vías legales. Simian, por ejemplo, mencionó plataformas que ayudan a financiar o ahorrar para el pie, mientras que Andreucci subrayó la importancia de avanzar en políticas públicas como el subsidio a la tasa.
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