CBRE revela las mejores condiciones que tuvieron los inversionistas internacionales en el negocio inmobiliario del año en Chile

La compra de tres edificios de oficinas premium en la capital por parte de Macquarie Asset Management (MAM), ha causado revuelo en el sector. Y con razón, pues el proceso de compraventa liderado por la empresa de servicios inmobiliarios CBRE - y que consideró una inversión de cerca de US$ 142 millones- es la primera gran transacción ocurrida en el rubro tras la llegada del Covid a Chile, y la operación inmobiliaria privada más grande en América Latina efectuada por (MAM). 

Nicolás Cox, Director Ejecutivo de CBRE, define el proceso como “interesante” y “largamente esperado”, no solo debido al monto, sino también al tipo de activo en juego. Y es que, según explica, el portafolio -que incluye 32.608 m2 de oficinas, más de 900 m2 de área comercial y cerca de mil estacionamientos-es “absolutamente prime”, es decir, “son activos que todo el mundo quiere tener, considerados como trofeos”, por lo que desde la empresa también observaron con atención las distintas condiciones de financiamiento propuestas por los potenciales compradores. 

“Lo que buscaba el inversionista era la oportunidad de crecer rápido en un mercado que tradicionalmente estaba cerrado a la entrada de extranjeros”.

Equilibrio entre inversión local y extranjera

En total, hubo más de 12 interesados, tanto de procedencia extranjera como local, pero finalmente el gigante australiano logró quedarse con los inmuebles. Y pese a que desde CBRE prefieren no generalizar, el director ejecutivo hace dos grandes lecturas de esta situación: Por un lado, esta operación confirma que pese a la situación actual, “en el largo plazo, la oficina es un tipo activo que es atractivo en general, debido a que cuando un inversionista de esta categoría compra un activo inmobiliario, lo hace para mantenerlo 15 o 20 años”, dice. Y por otro, sostiene que dicha compraventa revela el surgimiento de un cierto tipo de equilibrio entre capital extranjero y nacional, que llegaría a nivelar la cancha para ambas partes. 

“Lo que buscaba el inversionista era la oportunidad de crecer rápido en un mercado que tradicionalmente había estado bastante cerrado a la entrada de inversionistas extranjeros, no porque no les gustaran, sino porque era tal la cantidad de capital y lo bajo del costo de inversionistas locales, que los interesados extranjeros quedaba un poco fuera”, explica. Y precisa que pese a lo anterior, esto no significa “una invasión del sector extranjero porque todavía carecemos del volumen necesario para estar como en la primera página de su destino de inversión”.

En este sentido, Cox indica que si bien, esta operación es bien singular, estima que para más adelante “debiera haber oportunidades de transacción para activos de similar calidad”. “Si vemos edificios de esta categoría con este tipo de arrendatarios, debiese ser más fácil de transaccionar y creo que hay mercado para compradores para eso”, afirma. 

Rechazo al proyecto de Fundamenta y otras señales del sector

Sin embargo, el escenario futuro aún es incierto, pues las distintas señales que se han dado en las últimas semanas, como el fallo de la Corte Suprema que amparó a un grupo de familias que tomó un terreno de manera ilegal en la V Región, o el rechazo por parte de la Comisión de Evaluación Ambiental de la RM al proyecto inmobiliario de Fudandamenta, hacen que es este se torne "preocupante", según explica el ejecutivo. 

"Desde el punto de vista de señal de confianza, de inversionistas extranjeros en el mercado local, de producto y flujo, son positivas", dice Cox. Pero, por otro lado, cuenta que desde CBRE ven "con preocupación otras señales", como lo ocurrido con el proyecto de Ñuñoa, que aporta cierto clima de inestabilidad respecto de la certeza jurídica de próximos proyectos.

"Ese proyecto tenía absolutamente todos los permisos en regla, no es un proyecto que haya sido detenido antes de empezar (...) Entonces, que se haya revocado una señal preocupante porque si hoy un inversionista quiere desarrollar un proyecto inmobiliario, residencial o de cualquier tipo, quizás ya no le basta con tener los permisos. Pues va a estar siempre algo detrás de la cabeza diciéndole 'bueno, quizás no es lo último que necesito para lanzarme'. Y eso se traduce en temor", explica. 

Y agrega que este problema no solo se traduce en la sensación de inseguridad de los inversionistas, sino en algo aún más grave y que tiene relación con el déficit habitacional de 700 mil hogares que afecta al país.  

"Este edificio entiendo que aportaba 1.800 viviendas y eso es un problema adicional (...) Cualquier solución que logren encontrar va a demorar un tiempo más allá del razonable de poder reanudar la operación. Entonces seguimos acrecentando ese déficit", comenta Cox.  Y agrega que existe una tercera arista y que es "cómo interfieren las decisiones locales en problemas que son un poco más generales". Y ejemplifica con la construcción de las distintas líneas de Metro.

"La inversión que se hizo facilitan el moverse alrededor de la ciudad, que permite que la ciudad se densifique de una manera ordenada. Las restricciones locales lo único que hacen es dificultarla. Entonces, al final del día, todos los chilenos estamos pagando miles de millones de dólares para que se hagan estas líneas de Metro y sólo la están aprovechando comunidades locales", sostiene.

Y agrega que la interacción entre las empresas y las comunidades es algo que "ya está asumido", dado el aporte que tienen dichas conversaciones al aporte del entorno. "Eso es algo que la  Asociación de Desarrollo Inmobiliario ha impulsado con mucha fuerza y  que ha tenido un eco en la mayoría de los desarrolladores", dice Cox.

Reajuste del mercado de oficinas y posicionamiento de data centers

En lo que respecta al mercado de oficinas en general, el ejecutivo asegura que este se está “reacomodando”, de manera que “debiese continuar siendo un buen activo de un buen tipo de inversión inmobiliaria”. Y aclara que la vacancia de las oficinas, que bordea el 10%, no debe ser tomado como un factor “negativo”, sino inusual, y lo compara como otros índices de la región, como el caso de Ciudad de México (23%), Sao Paulo (25%) o Buenos Aires (25%). 

“Si (a la alta vacancia) le sumas la poca cantidad de metros cuadrados que vienen en producción, del orden de entre 70.000 m2 en los próximos tres o cuatro años, el mercado debiese balancearse bastante bien. Y que no te llame la atención si de aquí a un año las tasas de vacancia vuelven a un 6% o 7%, pues dependiendo de la economía, que es otro de los riesgos, debiese empezar a absorberse los m2 de oficinas”, sostuvo Cox. Y atendiendo lo anterior, afirma que es difícil que se registre una nueva baja de precios como en 2020 o 2021. 

Por último y en cuanto a las proyecciones del sector inmobiliario, el ejecutivo sostuvo que en vista de la alta demanda de bodegas industriales -cuya vacancia está en 0%- desde CBRE proyectan para 2022 la aparición de nuevas alternativas frente a la falta de espacios, como los datacenters, que pese a figurar como una opción viable, no implicaría necesariamente una baja en los costos. “Debes estar dispuesto a pagar un poco más caro por un por, por un suelo industrial. Y eso obviamente presiona el alza, los precios de suelo, por lo tanto presiona el alza, los costos de arriendo o de los proyectos nuevos”