En la década de los 80, los hermanos José Antonio y Gonzalo Santolaya se lanzaron en el mundo de los negocios y levantaron un grupo que llevaba su propio apellido y que incluía, entre otras empresas, una constructora.
Sin embargo, en 2007 decidieron separar aguas. Mientras José Antonio se quedó con la constructora, Gonzalo apostó por el mercado inmobiliario y fundó Deisa.
Desde entonces, la compañía ha construido cerca de 100 proyectos, equivalentes a unas siete mil viviendas, 80 mil metros cuadrados de oficinas y diversos rescates patrimoniales. Su principal foco ha estado en la Región Metropolitana, aunque también ha desarrollado obras en Viña del Mar.
Los primeros años, recuerda el actual gerente general e hijo del fundador, José Tomás Santolaya, fueron de oro, pero esa prosperidad cambió con la llegada de uno de los periodos más complejos que ha enfrentado el sector.
En 2019 comenzó una crisis que -según relata Santolaya- tuvo efectos duraderos. Todo partió con el estallido social. “Ahí comienza a aparecer una incertidumbre que no conocíamos. Dejamos de ser la Suiza de Sudamérica y nos convertimos en uno más”, sostiene.
Luego vino la pandemia, que además de paralizar las obras, interrumpió las cadenas globales de suministro y elevó los costos de materiales. Después llegaron los retiros de fondos y una inflación que superó el 10%.
Pero tras seis años de un escenario adverso, Santolaya cree que el rubro empieza a ver “la luz al final del túnel”. Según su diagnóstico, los costos de construcción se han estabilizado, al igual que la inflación, dos de los principales factores que mantenían tensionada a la industria. Lo único que falta, a su juicio, es recuperar los volúmenes de venta.
- ¿Cuándo se van a retomar?
- No sabemos si la industria va a volver a vender lo que vendía antes.
- ¿Cómo están saliendo como empresa de este túnel?
- Vamos a salir bien, con un equipo empoderado. Hemos aprendido mucho y creo que estamos bien parados para lo que viene y nos estamos reactivando con fuerza. Eso sí, no sabemos a dónde vamos a volver.
- ¿Cómo ven al país? ¿Sigue siendo uno más de Sudamérica?
- Tuvimos un Gobierno de izquierda con un Ministerio de Hacienda que se ha preocupado del equilibrio fiscal, de reducir la inflación, y un Banco Central que ha hecho su pega. Entonces no, hoy no somos uno más de Latinoamérica, pero tampoco somos lo que fuimos antes del 2019.
- ¿ Y volveremos a eso?
- No creo. El deterioro político fue muy fuerte.
Otras medidas
Santolaya habla de política porque, según su visión, es un factor determinante para la industria. La recuperación -plantea- no solo responde a factores estructurales, sino también a decisiones del Gobierno que han contribuido a aliviar la presión sobre la industria. Una de ellas, destaca, es la nueva ley del subsidio a la tasa, que ha permitido descomprimir el mercado y ayudar a reducir el stock de obras.
“Esto demuestra que el Gobierno tiene mucho por decir y por hacer. Tienen que venir medidas en el mediano plazo para que vuelva la sanidad a la industria”, recalca.
Entre las medidas que propone, sugiere extender la vigencia del subsidio de la tasa, además de revisar el sistema tributario aplicado al rubro. Recuerda que en 2015 se incorporó IVA a la venta de viviendas, lo que encareció el precio final, y que pronto se eliminará el Crédito Especial de Empresas Constructoras (CEEC), beneficio que ayudaba a reducir los costos de construcción. “Son dos cosas que no están en la discusión política y creo que deberían ser parte si se quiere seguir reactivando la industria”, enfatiza.
Santolaya también apunta al valor del suelo como uno de los grandes desafíos que enfrenta el sector. A su juicio, las restricciones derivadas de los Planes Reguladores Comunales (PRC) -que cada vez son más estrictos- han limitado la densificación en las comunas, encareciendo el valor de los terrenos.
“Acá hay un tema más de incentivos políticos que algo estructuralmente problemático . Si los PRC dependen de los alcaldes, es bien difícil que se apoye la densificación”, advierte.
Menciona un ejemplo para ilustrar el fenómeno: “Lo Prado es la tercera comuna con mayores estaciones de metro por habitante, pero no existe una grúa en la zona porque el PRC no lo permite”.
Para enfrentar este problema, propone que el Gobierno impulse la creación de un ente central o regulador que se encargue de la planificación urbana por sobre las municipalidades. “Debe depender del Gobierno Regional, o algo por el estilo. Ojalá que sea independiente, más técnico que político y que pueda planificar la ciudad a más largo plazo”, sugiere.
Si bien descarta dar ejemplos de municipios donde considere que las decisiones se han politizado, destaca postiviamente a Santiago Centro. “(La Dirección de Obras) Está consolidada desde hace tanto tiempo que es 100% técnica, con gente con experiencia. Uno entra a Santiago Centro y sabe más o menos cuánto te vas a demorar”, afirma.
Permisología y trabas
Respecto a la permisología, al igual que muchas empresas del rubro, Santolaya reconoce que se han visto afectados por la lentitud de los procesos.
En uno de los últimos proyectos que levantaron, en el barrio Matta, estuvieron dos años sin poder iniciar obras, debido a la obligación de realizar un rescate arqueológico por las fundaciones de una casa de 1920. “No es que no me importe el patrimonio, todo lo contrario. Uno goza viendo las antigüedades en distintas partes del mundo. Pero no todo es patrimonio”, comenta.
En ese sentido, valora la reciente Ley de permisos sectoriales, que introduce plazos y silencio administrativo, aunque advierte que la norma “no aborda lo más importante”, como los temas ambientales o el rol del Consejo de Monumentos Nacionales.
De todas formas, observa que la judicialización de los proyectos ha ido disminuyendo. “En 2018-2019 fue el peak de este tema, pero ahora esto ha ido bajando”, sostiene.
Compañía enfrenta los próximos años con nuevas inversiones y proyectos, mientras busca conquistar otros negocios del mercado
Tras la crisis, en que desde la inmobiliaria tuvieron el freno de mano activado, Deisa volvió a poner el pie sobre el acelerador. De acuerdo con el jefe comercial de la empresa, Vicente Walker, hoy sus indicadores volvieron a estar en niveles más sanos. Por ejemplo, las promesas ya superan lo presupuestado para este año, mientras que los desistimientos han ido de a poco a la baja. Además, los niveles de venta han aumentado. Si en 2022 vendieron alrededor de UF 1 millón (US$ 41 millones), este año tienen proyectado vender UF 2 millones (US$ 82 millones).
Con este panorama, explica Walker, Deisa comenzó a mover su cartera. Actualmente, la firma tiene ocho proyectos en sus etapas finales, ya sea terminando la construcción o esperando su recepción final. A esto se suma que la inmobiliaria comenzó la construcción de cinco nuevas obras hace algunos meses, cuya inversión alcanza los UF 3,5 millones (US$ 144 millones). Estas iniciativas se distribuyen en Santiago Centro, Cerrillos, Las Condes y La Cisterna.
Para 2026 no quieren bajar la cabeza. El jefe comercial detalló que el próximo ejercicio esperan poder partir tres nuevos proyectos, con una inversión de UF 2 millones (US$ 82 millones). Dos de ellos seguirán la dinámica con la que ha estado trabajando Deisa, mientras que uno estará enfocado en un nuevo mercado: la renta residencial. Y no solo eso. Walker explicó que este proyecto además tendrá oficinas, un mercado que ellos quieren volver a activar, debido a que “aunque parezca contraintuitivo, estamos viendo que las oficinas clase A no van a dar abasto los próximos años”.
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