Blackstone, el gigante de los fondos de activos alternativos, que acumula US$ 1,2 billones (millones de millones) bajo administración, está haciendo una fuerte apuesta por la inversión inmobiliaria industrial.
En el marco de su intervención en el XXII Seminario la FIAP, el senior managing director de la gestora, Matthew Pedley, detalló que mantienen un 40% de su cartera de bienes raíces en el sector logístico.
El giro comenzó en 2010, tras la crisis financiera y en base a la información recolectada desde las compañías de sus fondos de capital privado. “La recuperación económica fue solo una pequeña parte, la verdadera historia (detrás del impulso) fue el auge del comercio electrónico”, apuntó.
Para Pedley, “las bodegas se volvieron una parte crucial del proceso, porque se necesitaba distribuir envíos a personas individuales, y los almacenes eran el punto intermedio en el camino hacia los hogares”.
“Desde 2010, la cantidad de datos creados, consumidos y almacenados se ha multiplicado por 100”, destacó Pedley.
De cara a los próximos años, Blackstone apostará por cuatro megatendencias de inversión: inteligencia artificial, energía, ciencias de la vida y economía digital.
Para invertir en los ejes temáticos, se basan en una estrategia de “derivados”. “En lugar de invertir en el activo, lo hemos hecho en la primera derivada que se verá arrastrada, pero donde las valorizaciones son mucho más seguras”, explicó.
Por ejemplo, en la inteligencia artificial, Blackstone se centró en la compra y el desarrollo de data centers, transformándose en el principal dueño de este tipo de activos en el mundo.
“Desde 2010, la cantidad de datos creados, consumidos y almacenados se ha multiplicado por 100 y, de hecho, el 90% de los datos mundiales se han creado en los últimos dos años”, destacó.
Cadena de suministros
La estadounidense Black Salmon, especializada en fondos inmobiliarios industriales y multifamily, también detalló el atractivo del sector logístico en FIAP. “Desde 2021, se han construido aproximadamente 213 millones de metros cuadrados (de bodegas) y la tasa de desocupación sigue siendo solo del 7,1 %”, destacó el director ejecutivo de la gestora, Stephen Evans.
El fenómeno se basaría en tres drivers. “El comercio electrónico está creciendo 10 % anual, lo cual es extraordinario en el caso de EEUU”, apuntó Evans como primer factor.
Además, indicó la existencia de vientos de cola por la guerra comercial del Presidente de Estados Unidos, Donald Trump. “Está utilizando estos aranceles para atraer más manufactura al territorio estadounidense, lo que impulsa la demanda de almacenes”, aseguró.
Finalmente, afirmó que los usuarios de los activos de logística estarían migrando a infraestructura más nueva, ya que “las bodegas están envejeciendo”.
Fondos semilíquidos
En cuanto a estrategias, HarbourVest destacó el rol de los fondos alternativos semilíquidos evergreen -que reciben inversiones y distribuyen capital de manera periódica- en los fondos generacionales y la transferencia de carteras.
“Una de las piezas clave de las reformas es la necesidad de poder transferir activos fácilmente, y los fondos evergreen son mucho más fáciles de transferir a otro plan cuando es necesario, a diferencia de los activos tradicionales, que son mucho más engorrosos”, destacó el estratega de HarbourVest, Drew Snow.
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