Tras su aprobación a fines de diciembre, el nuevo Plano Regulador Comunal (PRC) de Coquimbo entró en vigencia el 5 de enero, lo que traerá importantes oportunidades para los sectores inmobiliario, comercial y turístico, pero también obligará a los actores de la industria a ajustarse a las nuevas condiciones, algo que no siempre resulta sencillo.
Un análisis elaborado por la consultora Colliers identifica avances relevantes en materia de claridad regulatoria, incentivos a la regeneración urbana y fortalecimiento de la vialidad estructurante, pero también advierte limitaciones que podrían restringir la densificación y renovación urbana de áreas centrales y fomentar, en cambio, una acelerada expansión hacia la periferia.
Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers.
Certidumbre normativa
Según explica Sergio Correa, gerente inmobiliario de Colliers, el nuevo instrumento fija parámetros más claros sobre usos de suelo, alturas, densidades y coeficientes de constructibilidad, reduciendo la incertidumbre que históricamente enfrentaban los desarrolladores al evaluar proyectos en la comuna. “Hoy existe una zonificación más precisa y una mejor definición de áreas de protección ambiental, patrimonial y de riesgo, lo que fortalece la planificación responsable y la evaluación temprana de los proyectos” señala.
Desde el punto de vista de la conectividad, la actualización de la vialidad estructurante y su compatibilidad con el Plan Regulador Intercomunal (PRI) del Elqui es otro de los elementos destacados, ya que reduce riesgos de localización para proyectos de mayor escala y mejora la integración metropolitana, especialmente en iniciativas que dependen de accesos troncales y flujos intercomunales.
En el borde costero, especialmente en sectores como La Herradura y áreas colindantes con zonas de equipamiento turístico, la actualización del PRC entrega mayor claridad normativa para proyectos de hotelería, servicios y actividades vinculadas al turismo. A esto se suman incentivos en zonas de equipamiento, en torno a ejes estructurantes donde no se ha consolidado, por ejemplo La Cantera. Y también, donde actualmente existe equipamiento como colegios y centros deportivos que permiten mayores niveles de densificación a cambio de la cesión voluntaria de áreas para espacio público, plazas, parques, abriendo la puerta a alianzas público-privadas.
Una ciudad, muchos centros
Uno de los focos del nuevo PRC es la promoción de la regeneración urbana y la activación de microcentros, a través de incentivos que fomentan la integración de comercio y servicios en primer piso, especialmente en ejes estructurantes y sectores con buena conectividad, lo que puede implicar nuevos strip centers o comercios de barrios.
“La idea es que la ciudad no dependa de un solo centro, sino que existan distintos puntos con equipamiento, servicios y comercio para la vida cotidiana. En Coquimbo eso debiera darse en sectores como Peñuelas Poniente, la parte alta de la ciudad y algunos corredores viales bien conectados”, explica Correa.
La lógica es avanzar hacia barrios con mayor vida urbana y menos dependencia del automóvil, replicando modelos de uso mixto ya presentes en zonas consolidadas de la ciudad. Sectores como el centro de Coquimbo, el eje de Peñuelas Poniente, áreas de la parte alta de la comuna y corredores viales con presencia dispersa de bodegas o actividades productivas aparecen como zonas con potencial de transformación. En estos espacios, la normativa permite combinar vivienda, equipamiento y servicios, lo que podría derivar en nuevos polos urbanos de escala barrial, siempre que exista interés del mercado.
“El problema es que la norma es bastante restrictiva en densidad y altura, por lo que esa regeneración va a ser más bien moderada”, advierte el experto.
Baja densidad para ser capital regional
En términos concretos, el plan habilita oportunidades para proyectos residenciales verticales y desarrollos mixtos en sectores altos, pero que siguen estando cerca del centro, de la costa y que aún no están consolidados o desarrollados donde se permiten mayores alturas y densidades respecto del resto de la comuna.
Se autoriza una altura máxima de hasta 45 metros y densidades brutas de 600 habitantes por hectárea, parámetros que, si bien abren espacio a edificios de mediana altura, siguen siendo acotados para una capital regional.
“Estamos hablando de edificios de mediana altura, del orden de cinco o seis pisos, dependiendo del tamaño del terreno. Con esa densidad es muy difícil pensar en proyectos intensivos, multifamily o desarrollos mixtos de mayor escala en áreas centrales”, precisa Correa.
El diagnóstico de Colliers también identifica una mayor complejidad normativa en zonas sensibles, particularmente en áreas de riesgo del borde costero, donde se limitan ciertos usos y equipamientos. A esto se suman exigencias de estacionamientos por destino que podrían encarecer proyectos en terrenos pequeños y dificultar desarrollos más compactos, en ausencia de políticas de movilidad complementarias.
Otro punto crítico es la fijación de subdivisiones mínimas elevadas en algunas zonas, lo que restringe la densificación en tejidos urbanos consolidados y reduce las alternativas para proyectos de menor escala. Además, la dependencia de definiciones intercomunales en materia de vialidad troncal mantiene incertidumbres en los plazos de iniciativas que requieren obras de conectividad mayor.
Intereses electorales
Correa advierte que el nuevo plan refleja una tendencia que se repite en distintas ciudades del país. “Lo que estamos viendo es que muchos planes reguladores se diseñan con parámetros conservadores en altura y densidad. Se ajustan a la baja, no por criterios técnicos de planificación urbana, sino porque recogen demandas vecinales que terminan teniendo un peso político muy fuerte”, sostiene. “Hoy muchos planes reguladores se hacen muy acotados, limitando alturas y constructibilidad, porque se diseñan pensando en los electores y en la próxima elección, más que en criterios urbanos de largo plazo. Es una tendencia que se repite en gran parte de Chile”.
La baja densidad empujaría el crecimiento hacia la periferia, donde no existen los mismos niveles de equipamiento ni conectividad. El resultado es una ciudad más extendida, con mayores costos de suelo, presión sobre la infraestructura y una alta dependencia del transporte privado.
“Todo indica que va a seguir creciendo hacia la periferia, con una lenta consolidación de las áreas centrales. Eso implica mayores costos de infraestructura y una fuerte dependencia del transporte privado. Lo ideal sería una ciudad más compacta y eficiente, pero la norma no apunta en esa dirección”.
Según Correa, el nuevo PRC ahora dejará fuera proyectos que antes eran posibles, con alta densidad en zonas centrales y proyectos mixtos complejos, como mercados urbanos o centros comerciales relevantes a escala comunal.
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