Un procedimiento judicial impulsado por el estudio Guzmán & González obligó al Servicio de Impuestos Internos a rehacer la tasación del macrolote donde opera la Zona Franca de Iquique (Zofri), luego de que los tribunales determinaran que el organismo nunca valoró el terreno como una unidad, pese a que la normativa así lo exige.
La omisión, que podría parecer un tecnicismo, tenía un enorme efecto en la estructura completa del avalúo fiscal. Durante años, el SII dividió el terreno de Zofri en decenas de roles para facilitar el cobro de contribuciones entre los usuarios. El problema es que esa fragmentación nunca fue acompañada por una tasación integral del inmueble. La consecuencia quedó a la vista en el reavalúo de 2022, cuando el servicio fijó un avalúo fiscal de $932 mil millones de pesos. Sólo el terreno fue valorado en $ 364 mil millones, cifra que convirtió a Zofri en el avalúo más alto del país y levantó las alertas.
Una sola inscripción de dominio
El reclamo presentado por Zofri S.A. ante el Tribunal Tributario y Aduanero (TTA) de Tarapacá giró en torno a un punto central: que el terreno nunca fue legalmente subdividido, que existe una sola inscripción de dominio y que, por lo tanto, la tasación debía considerar sus características reales como macrolote. Aunque el TTA rechazó inicialmente la acción, el Tribunal Especial de Alzada (TEA) revirtió esa decisión en 2024 y ordenó al SII rehacer el cálculo aplicando la nueva metodología. La resolución del servicio llegó en abril y marcó un drástico giro. La corrección implicó una rebaja de $ 137.988 millones del avalúo y ajustes inmediatos en los cobros asociados. La cuota de contribuciones se redujo en $ 377 millones por período, lo que beneficia en 70% a los usuarios de Zofri.
"El Servicio de Impuestos Internos respeta y acata las decisiones judiciales", señaló el organismo tributario consultado por DF Regiones. "Por esta razón, el Servicio establece la aplicación de un factor de corrección para evitar una tasación mayor a la correspondiente, considerando lo establecido por el tribunal. El SII ya efectuó las acciones para implementar la decisión judicial".
La discusión dejó al descubierto un punto que rara vez se transparenta en los avalúos fiscales: mientras mayor es la superficie del terreno, menor es el valor unitario que corresponde aplicar. “Si tu miras la resolución del Servicio de Impuestos Internos mientras más grande es el lote, menos vale, en la medida que no esté construido”, dijo el abogado Matías Guzmán, socio del estudio.
Es una lógica conocida en la economía del suelo, pero que no estaba siendo considerada en el caso de Zofri. Con el fallo, esa regla queda reconocida expresamente y se proyecta como un criterio que podría incidir en futuros avalúos de grandes extensiones, como zonas industriales, centros comerciales o incluso aeropuertos.
800 usuarios beneficiados
Aunque inicialmente se habló de 443 usuarios con efecto directo, el universo es mayor. Según explicaron desde el estudio Guzmán & González, en total son cerca de 800 los usuarios que se verán beneficiados, aunque sólo unos 400 pagan contribuciones de manera directa.
La Tesorería General de la República, de hecho, ya comenzó las devoluciones, que llegan directamente a los contribuyentes. Los montos devueltos muestran una realidad diversa, con casos donde bordea los $ 5 millones y otros donde alcanza los $ 30 millones, dependiendo del tamaño del terreno. En términos generales, cerca de 70% del beneficio recae en los usuarios, quienes históricamente han asumido la mayor parte del pago de contribuciones dentro de la zona franca. En tanto, Zofri S.A., como administradora, recibe cerca del 30%.
Desde el estudio jurídico explican que el error venía inflando los cobros por años. La sentencia obliga al Estado a devolver lo percibido en exceso, validando que la metodología utilizada no correspondía a la realidad del dominio ni a la estructura del terreno. También se aclara que este caso no es extrapolable a otras zonas francas, como Arica, donde las condiciones de propiedad y administración son distintas (Arica no tiene usuarios).
Discusión de fondo
Pero la decisión judicial podría sí influir más allá de este caso, ya que el concepto de macrolote y la obligación de aplicar factores de superficie abre una discusión respecto de cómo deben tasarse superficies o terrenos que superan los parámetros habituales. En términos prácticos, significa que las grandes infraestructuras comerciales o logísticas podrían requerir metodologías de valoración distintas a las que se aplican hoy.
Para los usuarios de la zona franca, el fallo representa un alivio financiero y el fin de una controversia que llevaba años aumentando su pago de contribuciones. Con las devoluciones en curso y el ajuste permanente de sus pagos, se corrige un criterio que había distorsionado la valoración del macrolote desde 2022. Y, al mismo tiempo, se reabre el debate sobre la precisión y la transparencia del sistema de avalúos fiscales en Chile.
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