El sector inmobiliario en Chile ha tenido que enfrentar un cóctel difícil de digerir en los últimos años: altas tasas de interés derivadas del brote inflacionario postpandemia, un mercado menos líquido por los retiros de fondos de pensiones, y un panorama laboral debilitado han afectado con fuerza las ventas de viviendas.
A eso se suma la estrechez financiera del Ministerio de la Vivienda, y que tiene a las constructoras de viviendas sociales en alerta por posibles atrasos mayores en los pagos.
115% ha subido la acción de Ingevec en bolsa, con un repunte pronunciado desde junio
Sin embargo, en los últimos meses aparecen brotes verdes. Las ventas inmobiliarias vienen creciendo a tasas cercanas al 5%, lo que finalmente está reduciendo el stock acumulado. De acuerdo a las cifras de la Cámara Chilena de la Construcción, a junio había casi 70 mil unidades disponibles para la venta sólo en la Región Metropolitana pero la ley de subsidio a la tasa para la compra de viviendas nuevas, impulsada por el Gobierno, parece haber destrabado las ventas de las casas y departamentos en el segmento de menos de 4.000 UF, y eso ha sumado optimismo al sector.
Las acciones de las tres mayores inmobiliarias en bolsa lo notan. Salfacorp, Ingevec y Socovesa escalan 80%, 115% y 75% respectivamente en lo que va del año, con un repunte pronunciado desde junio, cuando comenzaron a despertar las ventas.
A juicio de Sebastián Ramírez, gerente de Renta Variable Nacional de LarrainVial, existe una demanda acumulada que permite ser optimistas con el sector inmobiliario hacia adelante, pero que recién veríamos una normalización total en 2028-2029. Ramírez recuerda que la crisis que ha vivido el sector “ha tenido un impacto comparable con la crisis de 1982” y que, si bien las ventas están repuntando, “se trata de ventas que tendrán márgenes más bajos para las compañías, ya que son unidades que están desde hace tiempo en el mercado y eso tiene un costo financiero. La recuperación de esta crisis no será igual en todas las empresas, ya que cada una ha sufrido un impacto particular”.
En LarrainVial son especialmente optimistas con Ingevec. “Es una empresa que ha mostrado consistencia, viene creciendo a doble dígito, por sobre el promedio del mercado, y tiene un ROE cercano al 15% gracias a su estrategia de diversificación. Se trata de una empresa ágil, lo que la protege de los ciclos económicos”, señala Ramírez.
La compañía protagonizó hace dos semanas la mayor colocación de bonos del sector inmobiliario en lo que va del año, tras vender papeles por 1,3 millones de UF en medio de una alta demanda y que se destinarán en un 80% a su plan de inversión y en un 20% a refinanciar pasivos.
Por otro lado, Salfacorp también ha mostrado señales positivas, más allá del alza en su acción. La clasificadora de riesgo ICR estima su fortaleza financiera en un nivel “adecuado” pese a la crisis del sector, y destaca “que la compañía sostenga niveles de backlog históricamente altos”.
En ICR agregan que “si bien estimamos que la industria continuaría manteniendo elevados niveles de riesgo en el corto y mediano plazo, lo que justifica que mantengamos nuestro seguimiento especial a los emisores con operaciones dentro del sector inmobiliario-construcción, proyectamos que SalfaCorp seguiría enfrentándolo en una posición menos desfavorable”.
La compañía tiene una exposición especialmente alta al sector minero (en torno al 36% de sus proyectos), por lo que también es favorita entre los analistas gracias al boom de inversiones que se espera gracias al alto precio del cobre.
En el caso de Socovesa, analistas del sector destacan que el optimismo que se ha visto en la bolsa en torno a su acción tiene que ver con sus ventas en segmentos altos. En efecto, su filial Almagro alcanzó un margen bruto de 30,7% en el primer semestre y aumentó en 23 puntos porcentuales su peso en los ingresos escriturados de Socovesa durante los primeros seis meses del año.
Un analista destaca que, en los resultados de Socovesa a junio, el margen de EBITDA alcanzó el 13,7% y fue generado en su totalidad por Almagro. Las ventas de Socovesa se han mostrado particularmente dinámicas en el segmento de casas de entre 6.000 y 9.000 UF, que subieron 61% en el primer semestre, mientras que las ventas de departamentos se mantuvieron deprimidas en prácticamente todos los segmentos.
Crisis del Minvu
Tanto Socovesa, como Salfacorp e Ingevec tienen una exposición limitada a la construcción de viviendas sociales, por lo que el impacto de posibles impagos por parte del Ministerio de la Vivienda sería acotado. Según Sebastián Ramírez, de LarrainVial, la construcción de vivienda social no representa más allá de un rango de entre 6% y 10% del total entre las compañías inmobiliarias abiertas a bolsa.
El gerente de Renta Variable de LarrainVial afirma que “efectivamente ha habido un problema serio de gestión, pero esperamos que, en los últimos meses del año, con el aumento en la actividad en el sector de la construcción y el avance en los hitos de los proyectos, esta situación se vaya solucionando”.
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