Hace poco más de un año, los argentinos Matías Recchia y Sebastián Wilner fundaron en Nueva York Keyway, una plataforma de tecnología de bienes raíces comerciales enfocada en propiedades de menos de US$ 10 millones en EEUU.
Lo que vieron fue una oportunidad en el sector inmobiliario médico de ese país.
“Lanzamos la empresa justo cuando estaba pasando el covid y lo primero que queríamos era una vertical que no haya tenido que cerrar durante la pandemia. La mayoría de los centros médicos tuvieron más ingresos que los doce meses anteriores. Además, es un sector que tiene altas barreras de entrada. Por otra parte, hoy si un doctor quiere vender la propiedad asociada a su clínica, tiene que contratar un broker, mostrar la propiedad a muchas personas, hacer un disclosure de sus estados financieros para firmar un contrato. Eso tarda 13 meses, y 12% de la transacción se va a fees”, explica Recchia.
Por eso, lo que hace Keyway es comprarles la propiedad -simplificando el proceso con tecnología- y les firma un contrato de arriendo a largo plazo para que la sigan operando.
Partieron por levantar US$15 millones de capital de riesgo, en una ronda liderada por Canvas Ventures. Antes, armaron equipos: de tecnología, de análisis crediticio y de real estate. Mapearon el mercado y detectaron que solo en el sector médico existen 164 mil propiedades en EEUU que cumplen con el criterio de inversión.
De ellas, han evaluado en detalle 700 oportunidades y han cerrado hasta ahora seis transacciones por US$ 12 millones. Esperan cerrar el año con US$ 30 millones en transacciones.
Ahora acaban de lanzar un primer fondo exclusivo para family offices chilenos junto a Frontal Trust, de US$ 25 millones. “Estamos viendo mucho apetito por inversionistas latinoamericanos por invertir en propiedades comerciales en EEUU, pero muchas veces terminan en lo mismo, que es residencial en Miami, sin diversificación”, explica Recchio.
¿Por qué hacerlo exclusivo para inversionistas chilenos? “Teníamos varias conversaciones en paralelo, y dadas las relaciones que teníamos con Frontal Trust, esto se movió rápido. Y nos pidieron exclusividad en el sector médico”, añade.
Los nombres de los family office que han entrado al negocio se manejan bajo confidencialidad, y participan con tickets que van desde US$ 50 mil hasta US$ 3 millones.
El foco de las propiedades está en todo EEUU, esto porque el negocio tiene una segunda arista: a los tres o cuatro años, éstas se venden a inversionistas institucionales que les exigen diversificación tanto geográfica, como del tipo de operadores y de las subverticales (no todas pueden ser centros de diálisis o clínicas ortopédicas). “Armamos portafolios de entre US$ 50 y US$ 100 millones (cada propiedad tiene entre 1.000 y 1.500 m2 y cuesta entre US$ 2 y US$ 10 millones)”, adelanta el argentino.
Como contraparte en Frontal Trust está Luis Felipe San Martín, que vive en EEUU, y Benjamín Viel, ex JP Morgan. Ellos son parte del comité de inversiones de Keyway.
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