“Nuestro proyecto Edificio Las Perlas ha sido víctima de la llamada permisología”. La Inmobiliaria Borde Cochoa presentó una reclamación judicial contra una resolución de la Secretaría Regional Ministerial (Seremi) de Vivienda y Urbanismo de Valparaíso, que confirmó el rechazo a un anteproyecto de US$ 40 millones en la zona de Reñaca, Viña del Mar, en las cercanías de los socavones ocurridos entre 2023 y 2024.
La empresa, ligada al grupo inmobiliario Miramar de la familia Vishindas, busca levantar un edificio habitacional de 26 pisos en el Lote 1-A, de calle Las Perlas 415 de Reñaca.
Como parte de la iniciativa, la firma ingresó una solicitud de anteproyecto de edificación ante la Dirección de Obras de Viña del Mar (DOM) en diciembre de 2023, la cual fue rechazada en octubre del año pasado.
La DOM sostuvo que la obra incumple el Plan Regulador Comunal, que en esa zona limita la construcción en terrenos con más del 50% de pendiente, restringiendo la edificación para evitar la formación de “murallas” continuas en los cerros y así preservar la vista al mar y el paisaje.
Frente a esto, la inmobiliaria interpuso un reclamo de ilegalidad urbanístico ante la Seremi Minvu de Valparaíso en contra de la resolución de la DOM, solicitando que se ordenara aprobar el anteproyecto “por haber cumplido las normas urbanísticas aplicables”.
Sin embargo, la Seremi rechazó la reclamación de la inmobiliaria. Dijo que el anteproyecto incumple normas urbanísticas, y que “no se advierte causales para revertir lo resuelto por la DOM de Viña del Mar”.
15% del suelo de Reñaca norte se puede usar para construcción, con foco en recintos religiosos y deportivos.
“Inequívocas ilegalidades”
Ante esto, el privado presentó un reclamo judicial ante la Corte de Apelaciones de Valparaíso. En su escrito, la empresa recalcó que la obra generará al menos 350 nuevas plazas de trabajo en la región y que generará “ingresos directos al Estado vía impositiva (IVA + Renta estimado en: $ 4.300 millones), y a la administración comunal, por permisología (Permiso de Obra y Financiamiento espacio público estimados en $ 250 millones)”.
El abogado de la firma, Patricio Brown, apuntó a “inequívocas ilegalidades” de la Seremi en su resolución. Sostuvo que la autoridad basó su rechazo a su reclamo en un oficio de octubre de 2024, pese a que -insistió- la solicitud de anteproyecto fue ingresada en el mes de diciembre del año 2023. “Es decir, está aplicando una interpretación a procedimientos iniciados 10 meses antes, vulnerando el artículo 4 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones que exige que las interpretaciones rijan para actos futuros y no operen de forma retroactiva”, sostuvo.
$4.300 millones aportaría la obra en impuestos
Además, dijo que las zonas de construcción condicionada del artículo 14 del –ya modificado- PRC de Viña del Mar, y en particular dentro de ella la Zona de Protección de Vista del artículo 14.4.1 no es una norma urbanística de las señaladas por el legislador, por lo cual es improcedente que la Seremi rechace el reclamo y, por tanto, la aprobación del anteproyecto, basándose -aseguró el jurista- en una norma que no es urbanística.
Junto a esto, señaló que el rechazo de la DOM se produjo casi dos años después de la solicitud de aprobación, y después de publicada la modificación del PRC de Viña del Mar (PRC) en el sector en que se emplazaba el proyecto, y que haría inviable cualquier nueva solicitud.
La modificación el PRC, correspondiente al sector Reñaca Norte Costa, reduce de forma drástica la constructibilidad en dicha área, permitiendo solo un 15% de ocupación del suelo y restringiendo sus usos exclusivamente a templos religiosos y espacios deportivos.
Con todo, la empresa solicitó a la justicia que se ordene a la Seremi Minvu instruir al Director de Obras de la Municipalidad de Viña del Mar la dictación de la resolución que apruebe la mentada solicitud de anteproyecto de edificación.
El proceso
La Inmobiliaria Miramar es de las principales empresas del rubro con foco en el norte y centro de Chile, tanto por las envergaduras de sus proyectos residenciales como por los metros cuadrados que ha vendido en los últimos 10 años. Pertenece a la familia Vishindas, de origen panameño y con más de 30 años residiendo en el país.
Para desarrollar su cuestionado proyecto en Reñaca, la empresa compró distintas viviendas en las cercanías del edificio Infinity, construido y vendido por la misma inmobiliaria Miramar.
En 2023, copropietarios del edificio Infinity presentaron peticiones de invalidaciones de un anterior anteproyecto de 32 pisos de la misma empresa, ante la DOM de Viña del Mar y ante la Contraloría, que aunque fueron rechazadas terminó con la inmobiliaria desechando ese proyecto. A fines de ese mismo 2023, el privado ingresó el nuevo anteproyecto de 26 niveles, que es el que fue rechazado por la DOM y la Seremi.
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J. Troncoso Ostornol
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