A medida que las restricciones por el Covid han disminuido, el retorno de la presencialidad al interior de las oficinas ha significado una serie de mejoras en cuanto a los índices de ocupación y de demanda de estos inmuebles. La variación positiva en torno a la vacancia y absorción son tales, que en el sector ya existe consenso en cuanto a las claras señales de recuperación post pandemia.
De acuerdo al escenario observado por diferentes informes de compañías de asesoría inmobiliaria, al cierre del cuarto trimestre del 2022 se observó un notable descenso en la tasa de vacancia de las oficinas de Clase A, que quebró la tendencia alcista durante gran parte del 2021 y el 2020, y reveló un panorama auspicioso en lo que respecta a demanda para este año y el próximo. Según GPS Property, entre octubre y diciembre de 2022 este índice alcanzó un 11,92%, es decir, una disminución de 3,16 puntos respecto del trimestre anterior, que se acerca bastante a lo reportado por CBRE, que fijó la tasa en 11,69% y que implica “13 puntos base inferior” al tercer trimestre del año pasado.
Cushman & Wakefield, por su parte, dijo que el mercado de oficinas Clase A cerró el 2022 con una vacancia de un 10,82%, lo que significa que la vacancia fue un 23% más baja que en 2021. Mientras que la compañía Jones Lang LaSalle (JLL) observó un retroceso de la vacancia de un 9,6% a un 9,3% en comparación al trimestre anterior. Y Colliers, finalmente, indicó que la tasa “se observa levemente menor al periodo anterior, cercana al 12%”.
De esta manera, el interés por submercados como Nueva Las Condes, Nueva Apoquindo, El Bosque – El Golf y Providencia vuelven a cobrar cada vez más relevancia. Otro síntoma de ese buen panorama es lo relacionado a la absorción. En términos generales, desde JLL señalaron que la absorción neta anual volvió “a valores positivos después de dos años con cifras en rojo”, y situó este índice para oficinas premium en 8.621 m2. Y las cifras se condicen con otros informes como el de GPS Property, que sostuvo que la absorción pasó de -31.749 m2 durante el 3T de 2022 a 14.485 m2 en el 4T del año pasado; o el de CBRE, que señaló que por segundo trimestre consecutivo el mercado de oficinas Clase A registró cifras positivas al cierre del año pasado correspondientes a una absorción de 6.808 m2.
“Las tasas actuales son altas para lo que el mercado chileno está acostumbrado, pero son saludables si lo comparamos con mercados más avanzados o con el resto de la región”, sostuvo Ingrid Hartmann, Senior Research Manager en CBRE Chile.
Cushman & Wakefield también se sumó a este análisis y mencionó que las oficinas premium finalizaron el 2022 con una “absorción positiva total de 73.765 m2”, es decir, “con una importante alza respecto a los dos años anteriores”.
Factores y precios
A juicio de Cristóbal Laso, gerente del área de oficinas de Colliers, la mejora en los niveles de vacancia se asocia a una notoria reactivación en la búsqueda de oficinas, tanto por arriendo y compra. Y a esto se suman facilidades que están siendo otorgadas por los propietarios de oficinas, como la disminución de precios de arriendo, la flexibilidad en la duración de los contratos, y el aumento de oferta de oficinas completamente habilitadas con mobiliario incluido.
En tanto, en lo que respecta al precio, desde Colliers, Fernando Márquez de La Plata destacó las bajas observadas respecto a periodos prepandémicos a nivel general, y que alcanzan un valor promedio de 0,50 UF/m² a nivel metropolitano.
Y agregó que “durante el 2023 se deberían mantener en línea con lo observado a cierres del 2022”.
2023 como un año de estabilización,
pero aún lejos de niveles prepandemia
De cara al 2023, Ingrid Hartmann, senior research manager en CBRE Chile, menciona que “lo relevante de identificar es que ya no están los factores exógenos al mercado que puedan provocar anomalías como las que vivimos durante la pandemia”, por lo que el mercado de oficinas debería volver a una dinámica “más tradicional” y que está intrínsecamente correlacionada a la actividad económica. “Es esperable que el mercado se mantenga en un ritmo de recuperación similar al que vivimos durante el 2022, con disminuciones moderadas en las tasas de vacancia”, dice.
A su análisis se suma el de Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property, quien proyecta que el 2023 “será un año de oportunidades para la demanda, donde se debería mantener la tasa de vacancia estable a los niveles actuales”. Y especifica que “donde realmente veremos cambios en la inercia, será durante el 2024”.
Por su parte, Ariel Benzaquén, country manager de Cushman & Wakefield, cree que durante los próximos meses será Nueva Providencia quien lidere los ingresos en el mercado de oficinas Clase A durante 2023, y que el submercado de Apoquindo lo protagonizará en 2024. En esta última zona comenzarán a operar dos emblemáticos proyectos que sumarán alrededor de 60.000 m2, comenta Benzaquén.
Y la mirada positiva a futuro es compartida por casi todos los actores del sector. Desde JLL señalaron que los precios se debieran mantener estables mientras se mantenga la sobreoferta. Y se espera que la absorción se mantenga levemente positiva, pero aun lejos de los niveles prepandemia.
“Para 2023 se espera que Las Condes registre la mayor actividad/ dinamismo del mercado de oficinas, dado que se concentra más del 70% del stock de edificios clase A en esta comuna, la que a su vez es el distrito financiero de la ciudad”, expresaron desde la compañía.
Por último, Cristóbal Laso, gerente de oficinas de Colliers, agregó que “la tasa de ocupación durante el 2023 debería mantenerse, y creemos que podría recuperarse a mediados del 2024”.
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