Santiago Centro ha sido uno de los submercados de oficinas que ha tenido mejor desempeño en los últimos dos años. Tanto así, que en el período que va desde el tercer trimestre (3T) de 2016 a igual periodo de este año, disminuyó su vacancia de 9% a 3% en oficinas de clase A+ (alto estándar) y B.
Mientras que para las de clase B marcó 3,8%, en las de clase A registró un histórico 2,5%, cifra que no se veía desde antes de 2014.
Como oficinas clase A se consideran aquellas que tienen las mejores condiciones de diseño y ubicación, mientras que las de clase B tienen características técnicas parecidas, pero se emplazan en ubicaciones menos consolidadas, por lo que no pueden competir en valores de renta y de venta con las otras.
Entre 2014 y 2015 se multiplicó la producción anual de superficies hasta diez veces, lo que causó una sobreproducción y un peak en la disponibilidad de oficinas en la zona.
“Santiago Centro es una ubicación tradicional, con muy buena conectividad, pero sobre todo con acceso al cliente principal de muchas empresas, que es el sector público”, destaca Horacio Morales, senior research de CBRE.
Esto, porque de los 370 mil metros cuadrados (m2) promedio que componen Santiago Centro, aproximadamente un 40% de los arrendatarios pertenece al sector público.
“Para el sector público es casi el único lugar donde se instalan y, por lo tanto, siempre hay una demanda agregada muy constante y que esperamos debiera permanecer en el tiempo”, agrega el experto.
Las zonas urbanas de este submercado que tienen la mayor tasa de ocupación son dos. La primera se ubica en el radio que rodea el centro cívico, que es todo lo que está cercano a La Moneda y donde están los ministerios y servicios públicos.
La segunda se ubica en el eje de Miraflores, Agustinas y Huérfanos. Se identifica por ser de carácter más privado que la anterior, ya que hay oficinas medianas de abogados, empresas de seguros y, además, están cercanas al Metro.
Para el período se observó una absorción neta de casi 5 mil m2 en oficinas de clase A y 1.253 m2 en las de clase B.
En tanto, el valor de arriendo se mantuvo estable, entre el rango de las 0,36 UF/m2 (clase B) y 0,43 UF/m2 (clase A) en los últimos cuatro años.
“Los precios se han mantenido constantes en los últimos trimestres, pero de todas maneras están al alza. Estamos viendo que hay más presión en los precios”, enfatiza el ejecutivo.
Desde el año pasado que se venían observando mejoras a nivel de ocupación de oficinas en Santiago Centro y se espera que siga así al menos hasta 2019.
Aquí también incide el hecho de que para este trimestre no hayan ingresado nuevos metros cuadrados. Hecho que no ocurría desde 2011.
“En términos de disponibilidad, la seguimos viendo a la baja y me aventuro a que en total (A+B), debiéramos llegar a alrededor de 3,5% a 4% de vacancia a final del año”, concluye Morales.
Producción inactiva
El mercado de oficinas tuvo resultados dispares a través de sus submercados durante el tercer trimentres de este año, lo que influyó en la estabilidad de la tasa de vacancia general, que registró un leve ajuste a la baja de 0,3 puntos porcentuales y cerró en 7,2% para Clase A+B.
“De esta forma, continúa la gradual recuperación del mercado en miras a un alza en la demanda por oficinas el año 2019”, señala un informe CBRE.
Si bien no se registraron grandes ocupaciones durante este trimestre, con la disminución de 0,5 puntos porcentuales en la vacancia del mercado Clase A (5,1%), este indicador obtuvo su cifra más baja en cuatro años, cuando al tercer trimestre de 2014 registró 4,5%.
Específicamente, además de Santiago Centro, destacaron los buenos resultados de los submercados de Nueva Las Condes y Providencia, que alcanzaron 2,0% y 5,7%, respectivamente.
La absorción neta en edificios Clase A alcanzó los 12.435 m2, disminuyendo un 63% comparada con el trimestre anterior.
Cabe destacar que la absorción acumulada a septiembre es 12 mil m2 mayor a la registrada en 2017 a la misma fecha. Destacaron con buena actividad en Clase A rubros como seguros, minería y servicios profesionales. Nuevamente no se generan ingresos de nuevas superficies en este mercado, y no se espera la entrega de proyectos para el resto del año.
En línea con su comportamiento a lo largo de 2018, el mercado Clase B no tuvo mayores variaciones en sus niveles de vacancia, disminuyendo en 0,1 puntos porcentuales, cerrando en 9,3%.
En general, en el tercer trimestre se observó que la mayoría de las ocupaciones estuvieron en el rango de 200 m2 a 300 m2. Con relación a la demanda, la absorción acumulada en lo que va de 2018 registra su cifra más baja de los últimos años, alcanzando 33.614 m2 (un 58% bajo el promedio de los últimos cinco años). Se registró el ingreso de solo un proyecto correspondiente a 8.000 m2 en la comuna de Vitacura, “por lo que se prolonga ya por varios períodos la postergación de proyectos nuevos”, dice el estudio.
Respecto a los valores de renta ofrecidos, el mercado Clase A se mantuvo en 0,54 UF/m2, al igual que los valores de renta en Clase B, que se mantuvieron en 0,42 UF/m2 por quinto período consecutivo.
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