El año 2017 desde ya está marcado en el calendario de la industria de centros comerciales. A partir de esa fecha está prevista la entrada vigencia del nuevo escenario fijado por el actual proyecto de reforma tributaria -luego de los últimos cambios acordados en el Senado a inicios de julio- para todas las empresas en las cuales los activos inmobiliarios representan el foco principal de su giro: la eliminación del crédito de las contribuciones para el Impuesto de Primera Categoría, a lo cual se añade el incremento general de este tributo desde el 20% actual a 27% y el fin del sistema de fondo de utilidades tributables (FUT) o retención del 10% en 2018.
Y aunque la versión del proyecto acordada en el Senado moderó el descuento de las contribuciones por la vía de una aplicación gradual en dos etapas –por lo que el próximo año seguirá rigiendo la exención del impuesto territorial completa, en 2016 se pagará la mitad y en 2017 se eliminará completamente–, los desarrolladores de malls y strip centers mantienen su advertencia de un “shock de costos” con una aplicación de la reforma en sus términos actuales.
Ya en relación a la primera versión del proyecto de ley -que contemplaba un alza en la tasa de impuesto de primera categoría de 25%-, la Cámara Chilena de Centros Comerciales (CChCC), que preside Manuel Melero, anticipó un impacto en niveles de 25% en las utilidades finales de los malls. Eso dejaba a la industria promedio “por debajo de su costo de financiamiento”, afirmó en ese momento el economista Gabriel Bitrán en un informe encargado por la CChCC, argumentando que “el impacto agregado de la reforma podría llevar su rentabilidad (ROA) por debajo del costo de endeudamiento promedio de los centros comerciales (en torno al 4%)”. Advirtió que eso se traduciría en la suspensión de algunos proyectos menos rentables, y en una tendencia de los malls a vías para transferir, o al menos compartir, el efecto señalado con sus usuarios vía precio de arriendo.
Si bien la cámara tiene previsto hacer una nueva estimación global del impacto del actual diseño de la reforma “una vez que salga la ley y dependiendo de cómo esté la economía chilena”, Melero subraya que se enmarca en un contexto poco atractivo para las expectativas empresariales debido a la sumatoria de otras reformas: laborales, constitucionales, nuevo Sernac y a la Ley General de Urbanismo y Construcción.
El juicio de los operadores
Por otra parte, ejecutivos e inversionistas confirman estas aprensiones. “Impactará a la baja el resultado del negocio en el que participan los operadores de centros comerciales, en particular atendida la propuesta que elimina el uso del impuesto territorial pagado como crédito al impuesto de primera categoría”, señala el gerente general de Viña Outlet Park, Dante Marchesse, apoyado en las conclusiones del análisis elaborado por el abogado Blas Bellolio, experto en temas inmobiliarios y comerciales del estudio Sateler y Cía. Abogados. Y si bien Marchesse considera difícil cuantificar el impacto de la reforma tributaria en las utilidades –en las que inciden factores como la ubicación, estándar de construcción, antigüedad, etc.–, afirma que “será considerable”.
Quien ya ve repercusiones es el gerente inmobiliario de MBI Inversiones, Cristóbal Espinoza. “Hoy la reforma está afectando la rentabilidad de las empresas que arriendan locales comerciales, tanto en strip centers como en centros comerciales. Esto, dado que hay menor demanda por este tipo de propiedades”, indica el ejecutivo, quien anticipa una desaceleración: “Por un buen período, los inversionistas en este negocio disminuirán el ritmo de crecimiento. Conversando con varios operadores, todos han reducido su plan de crecimiento para este año”.
Aunque no hay cálculos oficiales del impacto de la implementación de la reforma en cada empresa en particular, a nivel del mercado se han venido realizando estimaciones preliminares basadas en la estructura de las principales firmas del sector y sus últimos estados de resultados. De esas proyecciones se desprenden efectos como una reducción de utilidades en niveles de 7% para el caso de Parque Arauco y en magnitudes similares para Mall Plaza. Y para el caso del área de desarrollo de centros comerciales de Falabella, las mismas fuentes sitúan este efecto en un rango en torno a 1,5%.
¿Migración a otros mercados?
La CChCC estima que la inversión anual de la industria bordea los US$ 1.000 millones, por lo cual las proyecciones globales hasta 2017 ascienden a US$ 6.300 millones, de los cuales unos US$ 3.200 millones se destinarán a proyectos en Chile. Buena parte de los analistas y actores de este sector advierten que una de las consecuencias del incremento de la carga tributaria local es que los desarrolladores de centros comerciales y strip centers privilegien la inversión en otros mercados. “Es indudable que ante un cambio de esta magnitud, existan operadores que prefieran desarrollar proyectos en mercados con mayores potenciales de crecimiento”, opina Dante Marchesse, no obstante puntualiza que el índice de penetración de los malls en Chile aún no alcanza el nivel de los países desarrollados.
Desde una perspectiva global, el director de Desarrollo de Negocios del International Council of Shopping Centers (ICSC), Jorge Lizan, advierte que la reforma tributaria puede poner al país fuera de la mira de los proveedores del capital y de los retailers globales. “Chile es un mercado muy estable, pero con baja rentabilidad. Pero una medida como ésta puede hacer que los inversionistas privilegien mercados con mayor crecimiento y rentabilidad, como Perú y Colombia, o con mayor escala como México”, argumenta.
El análisis no se limita a sus decisiones de inversión y planes de ejecución de nuevos proyectos, ya que los agentes también están ponderando los impactos indirectos. “Tanto los malls como los strip centers son activos inmobiliarios que pertenecen a inversionistas que obtienen una renta por su arrendamiento que, en su gran mayoría, está compuesta por una parte fija que actúa como mínimo, y otra variable que es un porcentaje de las ventas. Entonces, si el efecto de la reforma es una baja de expectativas y, consecuentemente, una baja en las ventas, la parte variable sí se va a ver afectada”, explica el director gerente de la consultora Newmark Grubb Contempora Servicios Inmobiliarios, Manuel Ahumada.
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