La propuesta de exención del IVA en la primera vivienda, contenida en el plan de reconstrucción nacional por del gobierno, ha generado expectativas entre inversionistas. La temática se ha instalado en el debate público con distintos posibles porcentajes de rebaja, siendo el más recurrente una disminución de 15% en el valor de dicho impuesto.
Sin embargo, según el gerente de marketing de Enlace Inmobiliario, Rodrigo Krebs, estas cifras “no reflejan el verdadero efecto que esta medida tendrá en el precio final para el comprador”.
Ante la posibilidad de que se apruebe esta medida en el Congreso, no son pocas las personas que están tomando decisiones de compra o postergándolas en base a expectativas equivocadas, aseguró Krebs.
Para intentar aterrizar el verdadero efecto de la medida, Enlace Inmobiliario realizó un ejercicio para “nivelar las expectativas y entregar información concreta que permita a las personas tomar decisiones informadas”, precisó Krebs. Dicho ejercicio contempla los siguientes supuestos: una vivienda de UF 4 mil, 20% del pie, un crédito hipotecario a 20 años con tasa de 4,5% y el sueldo promedio de $ 897.019.
Rol de la inmobiliaria
El resultado del ejercicio concluyó que la rebaja final dependerá en menor medida del valor de la vivienda y tendrá mayor peso la estructura tributaria de la inmobiliaria que desarrolla el proyecto.
Según explicó Krebs, el efecto de la exención del IVA cambia según la capacidad que tenga cada desarrollador para recuperar el crédito fiscal acumulado durante la construcción.
En términos simples, mientras algunas inmobiliarias sí pueden recuperar parte importante de ese IVA, otras terminan absorbiendo ese costo dentro del proyecto, reduciendo significativamente el beneficio que llega al comprador.
Krebs explicó que no existe una única medida, ya que “para algunos casos puede significar la diferencia entre un ahorro de $ 21 millones y para otros, de apenas $ 3,5 millones para un mismo tipo de vivienda”.
Escenarios que se abren
En el escenario más favorable -correspondiente a empresas con varios proyectos y capacidad para imputar créditos tributarios- una vivienda de UF 4 mil podría reducir su valor en UF 537, equivalente a una baja de 13,4%. Bajo ese supuesto, el ahorro en el dividendo mensual sería de $ 113.209 y el ahorro en el pie superaría los $ 4,2 millones.
En un escenario intermedio, asociado a inmobiliarias con utilidades tributarias que les permiten recuperar parte del crédito fiscal, la rebaja sería de UF 210, equivalente a una baja de 5,2% en el precio. En este caso, el dividendo bajaría $ 44.272 mensuales, mientras que el dividendo en $ 1,6 millones.
Sin embargo, el escenario que la firma considera más frecuente corresponde a Sociedades de Propósito Especial (SPE) o inmobiliarias de giro único, utilizadas para desarrollar proyectos individuales.En esos casos, la rebaja efectiva llegaría solo a UF 89, equivalente a 2,2% menos en el precio final de la vivienda. Así, el ahorro mensual en el dividendo sería de solo $ 18.763 y el ahorro en el pie sería cercano a $ 708 mil.
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