Uno de los principales fondos de inversión de la AGF de BTG Pactual, denominado “Renta Comercial”, el más grande del país en este segmento, se encuentra cerca de cerrar una nueva venta de activos de su portafolio.
Se trata de su participación en el icónico Edificio CCU, ubicado en el barrio financiero El Golf y que alberga entre sus principales arrendatarios a CCU, Sportlife y Mitsui Auto Finance Chile, entre otros.
El fondo, a través de una de sus sociedades, participa en la copropiedad del inmueble como dueño de 25% de la torre, mientras que representa un 1,99% de los activos de su cartera.
Los avances respecto a la transacción fueron informados este año por el propio fondo a sus aportantes a través de presentaciones y reportes trimestrales y mensuales.
En detalle, en su ficha comercial de marzo de 2024 informaron que existía “una promesa de compraventa por las oficinas del Edificio CCU, cuya operación se encuentra en fase de due diligence y debería cerrarse durante el segundo semestre de 2024”.
“Fue realizada a 6% sobre el valor tasación y generará caja hacia el fondo por UF 200 mil”, agregaron en el documento. Es decir, unos US$ 7,9 millones al cambio de este miércoles.
Mientras que, en su presentación correspondiente a julio, precisaron que “el precio ofertado fue de UF 562.447 (unos US$ 22,3 millones), un 106% sobre el valor de tasación de 2023”.
Conocedores de la operación sostuvieron que la transacción se encontraría muy cerca de sellarse. De hecho, la parte compradora sería un inversionista privado, específicamente una familia de alto patrimonio que adquiriría solamente la porción que está actualmente en manos de BTG.
Venta de activos
La venta de su porcentaje en el Edificio CCU por parte del fondo de BTG, se enmarca en la seguidilla de enajenaciones de activos no estratégicos iniciada por “Renta Comercial” durante 2023, en busca de fortalecer la posición financiera del fondo.
Con su portafolio valorizado en más de US$ 979 millones, es uno de los más grandes vehículos inmobiliarios del país.
De esta manera, han realizado “la monetización de ciertos activos específicos, con el objetivo de disminuir el apalancamiento del fondo y preservar la política de dividendos hacia sus aportantes”, explicaron en la ficha comercial de marzo.
Su política de venta de activos no estratégicos incluyó la enajenación de ocho inmuebles de su cartera, transacciones ejecutadas desde el cuarto trimestre de 2023.
“La venta de estos activos se realizó a un valor 1,5% superior al valor de tasación y a un cap rate consolidado de 6,3%, lo que valida el valor contable de los activos, además de generar un flujo neto superior a UF 550 mil hacia el fondo”, destacaron.
En detalle, se trata de tres recintos stand alone en las comunas de Rengo, Las Condes, Valdivia por UF 170.300. Además, vendieron tres strip centers en Concepción, San Pedro de la Paz y Maipú a un total de UF 738.570.
Mientras que vendieron dos edificios de oficinas en Ciudad Empresarial (Santiago) y Rancagua, por UF 381.874, dejando unos UF 118.637 en caja para el fondo.
Los compradores, en tanto, serían diversificados, entre institucionales, los usuarios finales de los inmuebles e inversionistas privados. Por ejemplo, en mayo, el edificio de oficinas ubicado en Ciudad Empresarial fue adquirido por la Universidad Diego Portales a un monto superior a los US$ 15 millones.
Vencimientos de deuda
Las ocho ventas anteriores y la enajenación de su participación en el Edificio CCU “van en línea con la estrategia tomada por el fondo, dado que estas ventas significarán un aumento de liquidez al fondo por un flujo neto superior a UF 750 mil, la cual será utilizada para hacer frente a los vencimientos de deuda y así mantener una sólida posición financiera”, apuntaron en la ficha comercial de marzo.
Según detalló BTG en la presentación de junio del fondo, este año “Renta Comercial” enfrenta vencimientos de deuda financiera por UF 3,61 millones.
“Posterior a la crisis social (de 2019) se han reestructurado pasivos por más de UF 7,6 millones y tomado nuevos pasivos por más de UF 5,2 millones”, detallaron en la presentación.
En 2023, el vehículo también realizó un aumento de capital por UF 1,5 millones para robustecer financieramente al fondo.
Mientras que, de acuerdo a su reglamento interno, “Renta Comercial” tiene una duración hasta el 25 de julio de 2025, “pudiendo prorrogarse dicho plazo en los términos que acuerden los aportantes del fondo reunidos en asamblea extraordinaria”.
Los principales aportantes del fondo son las cuotas custodiadas por la corredora de BTG con un 55% de las inversiones, y le siguen AFP Cuprum (14%) y AFP ProVida (4,9%).
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