Tomar distintos créditos hipotecarios durante un corto periodo de tiempo llama la atención de más de un inversionista inmobiliario. Esta práctica -no regulada- lleva el nombre de multicréditos, y si bien existen en Chile, están prontos a terminar.
De hecho, la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) los tiene en la mira. En marzo pasado el ente regulador puso fecha tope para tratar de erradicar esta tendencia, la cual es muy común en círculos de inversión. ¿Pero por qué?
“Esta práctica es posible debido a que actualmente la información contenida en el estado de deudores que lleva la CMF se actualiza cada 30 días. Por lo tanto, dentro de ese lapso una persona podría solicitar más de un crédito hipotecario en distintos bancos, sin que ello pueda ser advertido por las distintas entidades”, advierte Raúl Saldivia, director ejecutivo de RSA Gestión Inmobiliaria.
Por su parte, Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales, dice que “las personas buscan el multicrédito cuando un solo banco no les da más de un crédito. Entonces van a distintas entidades, logrando calificar en varios a la vez. Esto se usa para ‘engañar’ al sistema, aprovechando que los bancos no tienen un sistema de información en línea sino que con un desfase. Por lo general, lo hacen personas que no tienen la capacidad financiera para acceder a los créditos que están pidiendo”.
A pesar de que es una actividad que tiene sus días contados, todavía existe. ¿Por qué es riesgosa y qué mecanismos se deben usar para financiar la compra de un inmueble? Lo explicamos a continuación.
Alerta:sobreendeudamiento
Los expertos exponen diversos riesgos asociados, pero el principal es el sobreendeudamiento. “Si una persona toma 10 créditos al mismo tiempo, tendrá que pagar el dividendo de cada uno con el arriendo que percibe de cada departamento. Si bien suena atractivo, en el caso de tener un periodo de vacancia en alguno, la persona tendrá que pagar estos dividendos sin los ingresos de los arriendos, por lo que deja de ser un negocio rentable”, aclara Calderón.
Algo similar aporta Saldivia: “La normativa actual de la CMF señala que al momento de que un cliente desee optar por un financiamiento hipotecario, el valor del futuro dividendo no debe superar el 25% del ingreso total de la persona, algo que por lo general no se cumple en los solicitantes de este tipo de prácticas, provocando un endeudamiento más allá de lo permitido y por supuesto, el inversionista queda expuesto a caer en morosidad o cesación de pagos ante cualquier eventualidad o vaivenes macroeconómicos”.
Desde el punto de vista de las inmobiliarias, Isabel Letelier, subgerente de Operaciones de Inmobiliaria Insta del Grupo Urbes, dice que “se deben buscar alternativas que permitan a los clientes estar informados y conocer los riesgos. En este aspecto, las instituciones que venden propiedades tienen una gran responsabilidad. De hecho, hemos tenido que explicar a clientes que quieren comprar cuatro departamentos que solo podemos venderles dos, ya que su capacidad crediticia no es concordante con los créditos que están tomando”.
Ojo con las mutuarias
Si bien la mayoría de estos casos ocurren con bancos, también se pueden dar con mutuarias, que son instituciones que también ofrecen créditos hipotecarios. De acuerdo a Calderón, estos organismos “no tienen información disponible en línea, por lo que podría darse el caso de alguien que logre acceder a un multicrédito a través de estas entidades”.
¿Y entonces qué?
Endeudarse ya conlleva una responsabilidad importante. Y más aún cuando es con más de un crédito hipotecario. Es por eso que los expertos llaman a ser cautelosos. “El consejo siempre será endeudarse responsablemente, teniendo en cuenta que todos los ingresos que uno posee sean suficientes para asumir todas las obligaciones crediticias adquiridas, sin que puedan afectarles eventualidades externas o problemas macro o microeconómicos existentes”, señala Saldivia, quien agrega que “la mejor alternativa para financiar la compra de una o más viviendas, siempre será el ahorrar la mayor cantidad de dinero, para de ésta forma reducir el monto del financiamiento a solicitar y con ello el dividendo a pagar”.
Algo distinto opina Álvaro Moraga, abogado de Moraga & Cía. Si bien el mecanismo recomendado para la mayoría es el crédito hipotecario, “deberían existir muchos más actores, a fin de generar competencia y dar un mayor acceso al crédito a la inmensa mayoría de personas que no están bancarizadas. Ese es el camino -y no la banca tradicional- que permitirá una real inclusión y democratización financiera, además de la sana competencia que beneficiará al mercado”.
Ante esto, Cristián Lecaros, CEO de Inversión Fácil, dice que “lo mejor es poder pagar el pie en cuotas, completar ese 10% y poder acceder a un financiamiento del 90%”.
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