En el último mes el mercado inmobiliario se ha ilusionado con dos cifras macroeconómicas: la tasa de interés para créditos hipotecarios -que en febrero bajó a 4,29%- y la Unidad de Fomento (UF), que en marzo se redujo en 25 pesos.
A pesar de que ambas se mantienen altas, los expertos se ilusionan porque algunos piensan que podría marcar una tendencia que reactive el rubro, luego de tres años de desaceleración gracias a la pandemia.
“Las inmobiliarias estarán muy atentas a la proyección de la inflación para definir si darán inicio a nuevos proyectos. Por lo mismo, si se estabiliza la UF, va a ser más atractivo adquirir inmuebles, pues habrá más oferta y a un precio que -en pesos- no subirá a un ritmo tan alto como el actual. Además, probablemente existan condiciones crediticias más atractivas, con menores tasas de interés”, comenta Carolina Ortiz, subgerente comercial de BMI Servicios Inmobiliarios.
Por su parte, Álvaro Acosta, director de finanzas corporativas de OpenBBK, complementa: “Vemos un comportamiento constante en el valor de la UF por lo menos durante todo el primer semestre. Sin embargo tenemos la esperanza de que el último trimestre podamos ver leves bajas en su valor”.
¿Estabilización de la UF?
Durante 2022 la UF aumentó más de $ 4.000, lo que influyó directamente en la caída de la demanda de inmuebles. Es por eso que es fundamental conocer las proyecciones de los expertos y saber cómo podría afectar el movimiento futuro de esta unidad en el mercado inmobiliario.
“Hay que considerar que la razón principal de los aumentos de los desistimientos de las promesas de compra ya firmadas (hoy sobre el 20%) ha sido justamente el aumento de la UF. En el caso de que la inflación no se controle, esta situación seguirá en aumento. En la actualidad, los arriendos quedan descalzados de los créditos hipotecarios, ya que la mayoría de los arriendos no son indexados a la UF. Es decir, los arriendos suben pero no a un ritmo tan fuerte como la UF“, agrega Ortiz de BMI.
Por su parte, Jean Paul Quinteros, economista y académico de la Universidad Central, explica: “La decisión de adquirir un inmueble es una decisión de largo plazo, además de otros factores del momento como las tasas de interés, que siguen altas. A partir de ahí, si bien es buena noticia una posible estabilización de los precios, en la medida que las tasas de interés sigan altas seguiremos teniendo un mercado financiero restringido, el cual afecta en el dividendo de manera permanente”.
Algo distinto opina Acosta, quien comenta que “siempre es buena idea comprar inmuebles porque se trata de inversiones con el respaldo de un activo fijo detrás y además porque es un negocio amplio y versátil”.
Y agrega: “Si se estabiliza el valor de la UF veremos cómo aumenta la demanda, sobre todo en segmentos más populares de precios. Es decir, se flexibilizará algo más el acceso al crédito por una estabilización del precio de la Unidad de Fomento. Los bancos, al evaluar a un cliente, no podrán considerar en sus análisis un alza tan agresiva en el monto del dividendo por efectos inflacionarios, lo que debiese resultar en una mayor cantidad de aprobaciones hipotecarias”.
Ojo con los descuentos
Una tendencia que se ha popularizado en el último año han sido los “descuentos” de las inmobiliarias sobre ciertos inmuebles. Algunos de estos, incluso, superan el 10%.
Sobre esto, Quinteros comenta que “apuntan a incentivar la adquisición de inmuebles. En la medida en que esas ofertas solo sean momentáneas y sin efectos permanentes, con las tasas de interés altas se ve difícil que el mercado vuelva a una actividad similar a una economía con baja inflación y tasas de interés menos restrictivas”.
Por su parte, Álvaro Acosta, comenta: “A río revuelto, ganancia de pescadores. Claramente estamos en una situación de demanda deprimida lo que produce que las inmobiliarias tengan que vender unidades para pagarle al banco el financiamiento del proyecto. No pueden esperar hasta que la gente tenga acceso al crédito”.
Esta tendencia se suma, según Acosta, a que la tasa de renuncia a las promesas va en aumento desde el 2021. Por lo tanto, afirma, “es una buena oportunidad para negociar con precios y formas de pago”.
A pesar de eso, la mayoría de los expertos comenta que hay que mirar los descuentos con atención. La idea es corroborar que se trate de una rebaja real y que sea efectiva.
2023: aceleración en las ventas
Las proyecciones para los próximos nueve meses dividen al rubro inmobiliario. Algunos expertos comentan que será “muy similar” a 2022, mientras que otros anticipan que los vientos favorables que ya se están experimentando potenciarán las adquisiciones de viviendas.
“En 2023 el mercado inmobiliario debería ser parecido en cuanto a ventas netas comparado con 2022. Sin embargo, se prevé una aceleración de las ventas en el segundo semestre del presente año”, explica Pablo Hachim, gerente general de Almagro.
Y agrega: “Hemos visto una aceleración de las ventas este primer trimestre en comunas como en Las Condes, Providencia y Lo Barnechea. También se está viendo lo mismo en Ñuñoa, Macul y Santiago Centro a partir del presente mes de marzo. En estas tres últimas comunas se debería ver también una aún mayor velocidad de venta ahora que se implementará la garantía estatal al 10% de pie, que en la práctica permitirá que las personas que califiquen puedan comprar viviendas de hasta UF 4.500 con un 10% de pie solamente”.
A pesar de los vientos favorables, el economista Jean Paul Quinteros pone paños fríos: “Este año habrá un proceso de estabilización de la inflación, pero aún se encontrará por sobre la meta del Banco Central. Lo anterior provocará que las tasas se mantengan altas, lo que repercutirá directamente en el sector inmobiliario e hipotecario. Es posible que haya un aumento en las ventas respecto al año pasado, pero será leve”.
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