Build-to-rent o construir para arrendar.
El fuerte aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios disparó el número de proyectos de renta residencial en Chile, esto es, los llamado edificios multifamily, que son inmuebles de un solo dueño o inversionista orientados al arriendo de las múltiples unidades habitacionales que los componen. Y las perspectivas para este negocio apuntan a que más que se duplicará en los próximos años.
De acuerdo con el área de estudio de Colliers, durante el tercer trimestre de 2022, se registró el ingreso de 10 nuevos edificios de multifamily, misma cantidad que los últimos dos cuartos anteriores. Además, se evidenció un incremento en las unidades, equivalente a 3.043 departamentos.
Según la consultora, este ha sido el mayor ingreso histórico de unidades por trimestre, alcanzando un inventario acumulado de 26.216 unidades y un total de 114 edificios en operación. “Tomando en consideración un horizonte de tres años desde el tercer trimestre de 2019), se tiene un crecimiento anualizado compuesto de 36% en el número de unidades”, dijo la firma intermediadora.
Se precisó que el ingreso de nuevos edificios se concentró en las comunas de Santiago, La Florida, Ñuñoa, Las Condes y Quinta Normal.
A diferencia del periodo anterior, Santiago registró un aumento en su participación, desde un 26% a un 28%; le siguió Estación Central, con un 14%, cifra levemente menor respecto al cuarto anterior. Adicionalmente, debido al ingreso de tres nuevos edificios en la comuna de La Florida, ésta elevó su participación en cuatro puntos porcentuales, llegando a un 6%.
La participación por tipología se ha mantenido estable durante los últimos años, en donde las unidades de un dormitorio y un baño (1D-1B) siguen liderando con un 45% del mercado, seguido de 2D-2B (20%) y 2D-1B, la cual disminuyó de 19 % a 18%. La superficie promedio también se ha mantenido constante, en torno a los 41 metros cuadrados en los últimos trimestres.
En el mercado, los agentes coinciden que el foco de los inversionistas está centrado en nichos que han sido más exitosos durante la pandemia, como el de –precisamente- multifamily, a lo que también se ha sumado el industrial. Todo esto en desmedro del mercado de las oficinas, que se encuentra prácticamente paralizado.
Ajuste de precios
Así, no es de extrañar la gran cantidad de nuevos proyectos de multifamily que se levantarán en los próximos años.
Según datos de Toctoc, actualmente hay en construcción 24.74 unidades, con 84 permisos de edificación, los que se espera que entren en operación entre el tercer trimestre de este 2022 y el primer cuarto de 2026.
Pero hay más. La consultora reveló que hay otros 66 permisos y anteproyectos aprobados, que agregarían 22.432 unidades destinadas a renta, las que se espera ingresen al mercado entre fines de 2024 y el cuarto trimestre de 2027.
“En general, Santiago presenta la mayor cantidad de edificios en operación, seguido de comunas como San Miguel, Independencia y Estación Central que han tenido un aumento significativo de nuevos ingresos. La Florida, por su parte, se espera que comience a crecer de manera importante en los próximos años”, destacó Nicolás Herrera, head of Real Estate Research de Toctoc.
“Dentro del mercado inmobiliario, sólo están con mucha actividad el tema de los parkings y el de los multifamily. En el último tiempo, hemos recibido solicitudes de compañías de seguros para comprar multifamily en el sector Oriente. Son edificios de solo 120 departamentos, más caros y con arriendos más altos”, complementó Marcos Kaplún, director de Kayco International Group.
El experto destacó que los arriendos en este mercado han subido en alrededor de 20% en los últimos meses. “La gente está teniendo algunas dificultades para pagarlos, pues las remuneraciones no han subido en la misma proporción”, dijo Kaplún.
Según datos de Colliers, el canon unitario promedio para el tercer trimestre de este año disminuyó de 0,290 a 0,283 UF/m2, debido en parte a la alta inflación registrada en los últimos meses, la que ha afectado los arriendos en términos reales, destacó la consultora.
Específicamente, por comuna y analizando la tipología de referencia de 1D-1B, la firma señaló que Providencia registró el mayor canon de arriendo (0,48 UF/m2), seguido de Las Condes (0,44 UF/m2). Independencia evidenció el precio más bajo (0,26 UF/m2).
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