Un equivalente al 25% del stock actual de oficinas (clase A y B) se encuentra en construcción y verá su ingreso al mercado entre 2013 y 2014. Serán unos 850 mil metros cuadrados (cerca de 80 proyectos) los que harían su debut, principalmente este año, con su consecuente impacto en la tasa de vacancia o disponibilidad.
Según un estudio de la consultora Real Source, la tasa de vacancia podría moverse entre 9,1% y 11,6% este año, y en el rango de 12,5% y 15,8% en 2014.
Esto se aleja del comportamiento del mercado en los últimos años, con una tasa de disponibilidad que no superaba el 10% desde 2002 –cuando se situó en 10,8%- y que desde 2005 no sobrepasó el 4%. En tanto, el consumo promedió –entre 2005 y 2012- unos 150 mil m2, mientras que la producción se empinaba en torno a los 133 mil m2, promedio anual, en igual período.
Así las cosas, con una absorción mayor a la producción, dice el reporte de la consultora, la vacancia se mantuvo en una situación de estrés, lejos de los niveles de equilibrio, entre 6% y 8%, ante una demanda que no ha sido satisfecha en un 100%.
“Esta demanda o absorción contenida se verá liberada en la medida que vaya ingresando la nueva oferta; sin embargo, la incógnita (...) será determinar la capacidad de absorción que tendrá el mercado ante esta nueva oferta y como ésta afectará la vacancia”, dice el informe.
Escenarios
Real Source propuso tres escenarios de demanda para prever el nivel de vacancia con la que terminaría el sector de oficinas en Santiago, considerando el ingreso de 583.170 m2 en oficinas clase A y 272.996 m2 en clase B este y el próximo año.
Además, teniendo en cuenta que, a pesar de que parte de los nuevos espacios vienen pre-colocados, liberan espacios en otros edificios. Por ejemplo Entel, que va a tomar una de las torres de Parque Titanium, está desocupando más de 6.000 m2 en la Torre del Pacífico.
El primero de los escenarios, utiliza la demanda promedio de los últimos años (150 mil m2) como escenario base, lo que dejaría la vacancia en torno a 11,6%. Para el próximo año, en tanto, se prevé una absorción de sólo 100 mil m2, llevando la vacancia a 15,8%.
Los escenarios B y C son más optimistas, dice Real Source, con una demanda mayor, “que es en nuestra opinión más cercana a la que estimamos que podría ocurrir durante este y el próximo año”, dice Diego Marcenaro, socio de la consultora.
La segunda previsión estima una absorción de 200 mil m2 en 2013 y 120 mil m2 en 2014. De esta forma, la vacancia se situaría en 10,3% este año y en 14,1% el próximo.
En la tercer propuesta, la consultora estima una demanda de 250 mil m2 este año y de 140 mil m2 el que viene, dejando la disponibilidad de oficinas en 9,1% en 2013 y en 12,5% el 2014.
Sobre el efecto que tendría esta vacancia sobre los valores de arriendo, Marcenaro explica que “este mercado históricamente se ha caracterizado por mantener cierta estabilidad frente a situaciones de estrés; sin embargo, creemos que esta estabilidad en cierto margen se mantendrá, pero con una leve tendencia a la baja”. En la medida que los plazos de comercialización se alarguen más de lo previsto “comenzaremos a ver disminuciones en los valores”, añade.
Más allá de 2014
“Las vacancias obtenidas superan ampliamente los registros de esta última década, alcanzando prácticamente en todos los escenarios valores sobre el 10% de disponibilidad (…). Creemos que para los próximos periodos nos veremos enfrentados a una situación de sobre stock”, dice el reporte. Esta sobre oferta se daría en los espacios nuevos, pero principalmente en los que se desocuparán.
La duración de este fenómeno de sobre stock, antes de volver a un nivel de equilibrio, “podría llegar a tomar incluso más de tres años”. Es decir, recién hacia los años 2017 ó 2018, anticipa Marcenaro. Ello, en todo caso, se daría si es que se mantiene “una producción y absorción promedio de 90.000 m² y 150.000 m² respectivamente (clases A+B)”, añade.
SÍNTOMAS EN OTROS MERCADOS
Vivienda
Los cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) del primer trimestre del año mostraron una desaceleración en el alza de precios respecto a los dos últimos trimestres anteriores. Los valores de las viviendas subieron un 5,9% entre enero y marzo, con un aumento del 8,1% en departamentos y del 2,2% para las casas.
Suelos
Un fenómeno que podría aparecer es el freno los precios de los suelos en la capital, el que fue explosivo en la última década. Según datos de Arenas & Cayo entre 2002 y 2012, los valores en Santiago subieron 76% y en Quinta normal 67%. En Nueva Las Condes el alza fue de 257% en la última década, en Apoquindo de 166%; mientras que en Providencia –entre Manuel Montt y Pedro de Valdivia- el valor escaló 116,7%.
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