Por Marco Fajardo
La inyección de estímulo y las bajas tasas de interés de la Reserva Federal han impulsado una fuerte recuperación reciente del mercado inmobiliario en Estados Unidos, lo que podría ser uno de los argumentos para que el banco central estadounidense evalúe en su reunión de mañana y el miércoles una reducción en su compra de activos.
En el sector inmobiliario se acumulan múltiples señales positivas que indican un incremento de las ventas, los precios y las solicitudes hipotecarias.
Según el último dato de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR, su sigla en inglés), en abril la venta de casas usadas alcanzó las 4,97 millones, la mejor cifra desde noviembre de 2009.
El aumento de compras se ha visto reflejado en los precios. La última cifra del índice Case-Shiller, que mide el desempeño del valor de las viviendas a nivel nacional, reportó en marzo un incremento anual de 10,9% –el más importante en casi nueve años– y un aumento de 1,1% contra el mes inmediato anterior, lo cual representa el tercer mes consecutivo que tiene un aumento. Adicionalmente, el índice reportó incrementos en cada una de las 20 ciudades comprendidas en su cálculo.
Adicionalmente, el jueves la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA, su sigla en inglés) informó de un aumento de solicitudes de hipotecas a pesar del incremento de las tasas. Los analistas dijeron que el aumento podría llevar a algunos compradores potenciales de casas que han estado esperando a decidirse a concretar una compra.
Las tasas hipotecarias fijas a 30 años subieron a su mayor nivel desde marzo del año pasado para promediar un 4,15% en la semana que terminó el 7 de junio, y han subido 56 puntos básicos desde comienzos de mayo.
Pese a las tasas más altas, el índice desestacionalizado de la MBA para solicitudes de crédito hipotecario subió un 4,7%.
“El ritmo de recuperación del mercado inmobiliario se aceleró en abril, a medida que los precios de las viviendas crecieron en todo Estados Unidos”, dijo Anand Nallathambi, presidente ejecutivo de la consultora CoreLogic, en un comunicado.
“Esperamos que esta tendencia continúe, impulsada por los ajustados suministros y la creciente demanda de los compradores”, agregó.
La duda es la sustentabilidad de la recuperación. Después del colapso del 2008-2009, el mercado residencial tuvo una recuperación importante durante gran parte del 2010 –mayoritariamente por estímulos fiscales temporales dirigidos a la vivienda– pero experimentó una nueva caída que comenzó a finales de 2010 y se prolongó durante 2011.
Actualmente los precios aún permanecen un 28% por debajo de su máximo histórico de 2006.
Reunión de la Fed
Paradójicamente, el buen desempeño del sector, junto a otros sectores económicos, podría ser un argumento para que la Fed en su reunión de mañana y el miércoles la entidad dé nuevas señales sobre la reducción de su actual programa de compra de activos y bonos por US$ 85.000 millones mensuales.
Los inversionistas en los bonos del Tesoro estadounidense ya están incorporando plenamente esta posibilidad. En el último tiempo, el sector ha registrado una mayor volatilidad en las operaciones.
Sólo en las últimas seis semanas, los rendimientos de los bonos a 10 años aumentaron desde un 1,60% a inicios de mayo a un 2,19%.
Los inversionistas huyeron de los fondos de bonos con el alza de tasas, y sacaron US$ 10.930 millones desde los fondos en la semana que terminó el 5 de junio, según el Investment Company Institute (ICI, su sigla en inglés), la mayor salida de fondos desde el 15 de octubre de 2008. Los bonos habían visto anteriormente entradas por 21 meses consecutivos, de acuerdo a ICI.
Aún así, no todos esperan que el programa de compra de bonos de la Fed sea reducido en el corto plazo, especialmente porque la inflación permanece por debajo de la meta del banco central de un 2% y el desempleo todavía no se acerca al objetivo oficial de 6,5%.
“El mercado parece tener una idea de que podría ser muy pronto, nosotros creemos que eso es una mala lectura y es muy improbable”, dijo la semana pasada Michael Schumacher, encargado de estrategia de tasas globales de UBS en Connecticut, a Reuters.
Aún así, muchos consideran que el mercado está cerca de un punto de inflexión en el que quedará claro que el alivio de la Fed alentó un crecimiento económico lo suficientemente sólido como para dejar de expandir su balance, o que el beneficio de nuevos estímulos es superado por el riesgo de burbujas de activos y distorsiones en el mercado.
¿Una recuperación sustentable?
Aunque hay dudas sobre la solidez de la recuperación del sector, algunos como Roger Altman, ex subsecretario del Tesoro y presidente de la firma Evercore Partners, no tiene dudas.
En un artículo publicado en octubre en el Financial Times, Altman argumenta que la recuperación se basa en tres pilares fundamentales: una disminución en los costos de adquisición de vivienda; un aumento en la demanda de vivienda, y una escasez relativa de vivienda nueva. Altman argumentó que la disminución en las tasas de interés y el ajuste en los precios de las viviendas ha llevado la relación entre el ingreso familiar y el costo de adquirir una vivienda a su nivel más favorable en los últimos 30 años.
Por otro lado, Altman propone una dinámica de oferta y demanda muy favorable, ya que se espera un incremento en la demanda de aproximadamente 6 millones de casas durante los próximos cinco años, mientras que la oferta se encuentra aún limitada.
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