LarrainVial sostuvo que el inmobiliario comercial, uno de los sectores más destacados de la bolsa chilena en el último tiempo, ha llegado a un punto en el que necesita una mayor selectividad al momento de comprar acciones, y Cenco Malls sería la mejor opción en este momento.
Las valoraciones se han ajustado tras el excepcional rally desde inicios de 2025, aunque aún existe margen para un mayor crecimiento, según plantea un informe de este miércoles firmado por Guillermo Edwards, analista sénior de retail y real estate; y Luis Ramos, head de estrategia de renta variable en LarrainVial.
El reporte muestra una revisión al alza en todos los precios objetivos: Mallplaza mejoró a $ 4.050 por acción, Parque Arauco a $ 4.200 y Cenco Malls a $ 2.800; lo que implica respectivos potenciales alcistas de 9%, 13% y 20% desde los precios actuales. El primero sigue con recomendación "neutral" y los dos últimos con "sobreponderar".
El mayor potencial
"Nuestra principal recomendación es Cenco Malls, cuya valoración implica supuestos conservadores y una atractiva relación riesgo-recompensa, con margen para sorpresas positivas dados los costos de ocupación en Cenco Costanera", manifestó LarrainVial.
En segundo lugar ubicó a Parque Arauco, gracias a "sus recientes adquisiciones" y "su sólido crecimiento hasta 2028". En tercer lugar, mantuvo una postura neutral sobre Mallplaza, donde "un mayor potencial alcista dependerá en gran medida de la liberación de recursos financieros para financiar el crecimiento inorgánico".
LarrainVial sostuvo que la filial de Cencosud transa con un descuento excesivo en relación con Mallplaza y Parque Arauco, algo que, en parte, respondería a una penalización por menor crecimiento. Sin embargo, los analistas ponen la lupa sobre el múltiplo de valor empresarial (EV, sigla en inglés) sobre el Ebitda esperado para 2028, donde la filial de Cencosud transaba a 11,9 veces, lo que representa un descuento de 18% si se compara con los ratios calculados para Mallplaza (14,5) y Parque Arauco (14,6).
"Este análisis también excluye el menor costo de capital promedio ponderado (WACC) de Cenco Malls, debido a su mayor exposición a Chile y menor tasa libre de riesgo, lo que justificaría un múltiplo más alto. Al ajustar por esto, se añade aproximadamente un 8%, lo que implica un descuento total de aproximadamente el 25%", ahondó la casa de estudios.
En octubre del año pasado, LarrainVial tenía los tres operadores de malls con recomendación de "sobreponderar", en medio de lo que calificó como un "redescubrimiento" del sector por parte del mercado. Ahora, tras el fuerte rally de estas acciones, la corredora maneja "hipótesis de crecimiento divergentes" y advierte por "capacidades financieras más difíciles de movilizar".
Los precios objetivo actualizados suponen que a partir de 2029 -cuando LarrainVial sí prevé diferencias de valoración con respecto al consenso- Parque Arauco y Mallplaza crecerían a un ritmo de UF+2 puntos porcentuales (pp), y Cenco Malls a UF+1 pp, y que los precios peak de Mallplaza y Parque Arauco implican aproximadamente UF+3 pp, lo que considera "optimista, dado que el reciente crecimiento de UF+5 pp vino en parte por el alza de los costos de ocupación y la 'cosecha' de las ventas de los inquilinos, una palanca que está acercándose a su techo".
El informe estima que un potencial alcista más significativo dependería de nuevos proyectos, adquisiciones y el aprovechamiento del margen de apalancamiento, pero que ejecutar esta opcionalidad a precios atractivos llevaría algún tiempo.
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