En noviembre, la Superintendencia de Pensiones publicó la normativa que permite y regula la inversión en activos alternativos por parte de los fondos de pensiones y el fondo de cesantía.
La regulación estaba siendo solicitada hace bastante tiempo por la industria previsional, pues esta clase de instrumento ofrece buenas rentabilidades en largos espacios de tiempo, lo que viene como “anillo al dedo” al rubro de las AFP. El objetivo es poder aumentar o al menos mantener los retornos, los que han ido cayendo con la creación de los fondos en la década de los ‘80, para poder, a la larga, entregar mejores pensiones.
Dentro de los vehículos donde las administradoras podrán invertir se encuentran el private equity, proyectos de infraestructura y, entre otros, la renta inmobiliaria.
Este último segmento hace que el mercado esté expectante, ya que las AFP gestionan hoy más de US$ 200.000 millones, equivalentes a UF 4.800 millones.
Tras realizar cambios a sus políticas de inversión, algunas administradoras ya pueden comenzar a operar con estos instrumentos.
Según los análisis de Reistock, consultora especializada en el rubro inmobiliario, si las gestoras previsionales invierten entre 5% y 15% en el mercado inmobiliario -como está establecido normativamente-, pueden tener una participación mayoritaria de entre 3.700 y 11.200 proyectos de este tipo.
Si se traduce en unidades, las cifras aumentan hasta 2.255.239 en todo el país. De acuerdo a la firma, y considerando que la venta anual del gran Santiago es de 35.000 unidades, la inversión de estas instituciones podría acumular la oferta de más de 60 años solo en la capital.
Según Reistock, las comunas que más sentirán el impacto de la entrada de las AFP a la renta inmobiliaria son La Cisterna, San Miguel, Estación Central y Quinta Normal.
“Sin lugar a duda son lugares donde las AFP, mediante este componente de inversión inmobiliaria, comenzarán a generar sus propios proyectos inmobiliarios para lograr rendimientos sobre la media del mercado. Esto, combinado con el inmenso potencial de inversión, claramente generará un cambio sustancial en el mercado que conocemos hoy en día”, dice el socio fundador y director de operaciones de Reistock, Juan Sebastián Morales.
Agrega que la relevancia de estas comunas para las AFP radica en que hay espacio para lograr rentabilidades por sobre 5,5%, incluso superando 6%. La renta inmobiliaria en el sector oriente, como en Las Condes y Providencia, no consigue retornos de más del 4%, dice.
“Una de las comunas con buen pronóstico en alza del valor del metro cuadrado, plusvalía y rentabilidad, es La Cisterna, ubicada en el sector sur de la capital tiene buenas conexiones, con dos estaciones de metro y limita al norte con San Miguel, por lo que puede apostar al rebalse de ella y con valores más bajos de compra”, indica Morales, quien señala que las comunas que tendrán acceso al Metro en el futuro generarán buenas oportunidades de inversión.
Habitat se suma a Capital para la inversión en activos alternativos
Una vez que la normativa de la Superintendencia de Pensiones que permite y regula la inversión de los fondos de pensiones en Activos Alternativos, fue emitida en noviembre de 2017, las AFP iniciaron un trabajo para adaptar sus políticas de inversión a las nuevas exigencias.
La primera administradora en estar lista para operar con estos instrumentos tras la nueva regulación fue AFP Capital, que concluyó dicha labor a inicios de este mes, según informó la propia gestora.
Su política de inversión, de acuerdo a la información que la AFP tiene disponible en su sitio web, sumó un capítulo respecto a los Activos Alternativos.
Otra administradora que ya puede trabajar con estos vehículos es Habitat.
"Esta política se entiende parte integral de las "Políticas de Inversión y Solución de Conflictos de Interés de los Fondos de Pensiones de AFP Habitat", y con ella se da cumplimiento a las disposiciones establecidas en el Compendio de Normas de la Superintendencia de Pensiones", dice la introducción del anexo dedicado a los activos alternativos.
ProVida, Modelo, Cuprum y PlanVital todavía trabajan en aprobar sus respectivas políticas de inversiones. Este segundo semestre dichas administradoras deberían culminar esa labor y poder así invertir en estos instrumentos. Pese a que los proyectos de infraestructura y la renta inmobiliaria llaman la atención, lo cierto es que las AFP, según fuentes cercanas, comenzarán su inversión en activos alternativos con el private equity, un vehículo con el que las AFP tienen algo de experiencia.
En octubre del año pasado, el Banco Central publicó los límites que definió la entidad, en el marco de la Ley de Productividad. De este modo, el Fondo A podrá tener invertido hasta un 10% de sus activos en este tipo de instrumentos. Para el Fondo B el tope máximo será de 8%, para el Fondo C de 6%, mientras que para los Fondos D y E el límite se determinó en 5%.
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