En los últimos años, las energías de la empresa inmobiliaria Fundamenta han estado puestas en su megaproyecto Eco Egaña en Ñuñoa, no sólo por las dimensiones de este complejo de departamentos, oficinas y comercio por más de US$ 300 millones, sino también por el atraso que sufrió tras la revocación del permiso ambiental y la consiguiente disputa legal en la que logró revertir ese rechazo y reanudar los trabajos.
Ahora el avance de uno de los mayores desarrollos inmobiliarios en la capital -cuyos socios principales son Fundamenta y cuatro fondos de inversión de Frontal Trust- ya es visible a simple vista. En la intersección de Américo Vespucio e Irarrázaval, los tres edificios habitacionales exhiben su obra gruesa completa, mientras la torre de oficinas ya tiene sus fachadas terminadas. Igualmente listas están las áreas de acceso, mientras al interior se dan los últimos ajustes a los espacios comerciales y a la conexión directa a la estación de Metro. (Ver nota relacionada).
Pero la compañía impulsa planes a una escala mucho mayor que la posicionan como una de las firmas más dinámicas de la industria con una cartera de 14 iniciativas en distintos niveles de avance en las comunas de La Florida, Macul, Ñuñoa, Santiago, Estación Central y Cerrillos en línea con su foco en edificios para compradores de segmentos medios, a los que sumó el reciente lanzamiento de un complejo de departamentos en Lo Barnechea.
"Hemos salido adelante con nuevos proyectos y tenemos muchos más en carpeta (...) Entendemos que nuestro volumen es partir entre tres y cuatro proyectos nuevos cada año".
“Eco Egaña ha representado del orden del 50% de nuestra energía, tiempo y patrimonio, pero nunca dejamos de hacer otros proyectos y desarrollamos cinco en este período, en paralelo que se están construyendo o se están terminando, más dos proyectos que han partido en el último tiempo”, detalló Pablo Medina, fundador y controlador de Fundamenta. Las iniciativas que se concretaron este año corresponden a Eco Urban (Santiago Centro) y Eco Vicuña en La Florida, comuna donde la firma cuenta con desarrollos que suman unos 1.000 departamentos.
Esta cartera de otros siete proyectos en curso demuestra la voluntad de la firma por mantener su actividad pese a que “en el período de Gobierno de Boric la industria estuvo bastante más temerosa en cuanto a partir nuevos proyectos, con muchas dificultades de financiamiento y aporte de capital”.
Un complejo escenario que sortearon con estrategias como una cuidada toma de decisiones en el lanzamiento de iniciativas con, por ejemplo, un atento monitoreo de las velocidades de venta: “Ha sido muy difícil, pero hemos salido adelante con nuevos proyectos y tenemos muchos más en carpeta”.
El nuevo ciclo
De cara a la recta final de este año y la partida de un nuevo ciclo en el país, el empresario declara estar “muy optimista” sobre las perspectivas de venta y las decisiones de inversión. “El próximo año esperamos vender del orden de 5 millones de UF. Eso incluye las ventas de Eco Egaña y de todos los proyectos que tenemos en ejecución, y nuestro objetivo en venta es que nos vamos a mantener en ese orden en los próximos cuatro años porque creemos que somos capaces”, indicó Medina.
Este horizonte representa un salto respecto de los ejercicios precedentes en “los que normalmente vendemos en niveles de entre dos y medio a UF 3 millones”, puntualizó.
Además de los nuevos proyectos, en las metas de Fundamenta también inciden las expectativas de reactivación en las colocaciones de sus edificios en oferta. “Hay muchos proyectos en los cuales en los últimos años se había atrasado la venta y estamos haciendo esfuerzos para recuperar el tiempo perdido en los próximos tres o cuatro años; por eso, son cantidades superiores a lo que normalmente vendemos”, detalló.
En esta perspectiva, Fundamenta dará inicio de tres proyectos en el corto plazo en diferentes zonas de Santiago -cercanas a líneas de Metro- y orientadas a compradores de ingresos medios con un ticket de menos de UF 4.000, cartera que marca la pauta en el horizonte de inversiones a futuro.
“Entendemos que nuestro volumen es partir entre tres y cuatro proyectos nuevos cada año”, ritmo de desarrollo que la compañía se apresta a realizar a partir de 2026, aunque manteniendo una estrategia cautelosa. “Si bien vemos números muy verdes en nuestro rubro, vamos con mucho cuidado, ya que ha habido mucho proyecto, así como inmobiliarias y constructoras, fallidos”, puntualizó.
-¿A ustedes los benefició el subsidio a la vivienda?
- Sí. Ahora, si bien teníamos una gran cantidad de stock terminado, más o menos el 10%, para eso el subsidio a la tasa es un gran facilitador.
-Dado que esa herramienta se ha utilizado más rápido de lo previsto, ¿ve necesario prolongarla?
-Sí, absolutamente, porque hay muchas empresas en problemas o con mucho stock.
-¿Fundamenta seguirá apostando a los segmentos medios?
-Nos sentimos cómodos en el segmento medio, en el que estamos súper especializados. Queremos ser los mejores -creo que lo estamos logrando con proyectos del nivel de Eco Egaña- y seguir explorando. También a veces hacemos proyectos más de lujo: ahora Laguna Andina –de 69 unidades en Lo Barnechea- está iniciando las obras que deberían terminar en 2027.
-Los bancos tuvieron al sector construcción muy castigado en años pasados ¿se ve ahora una mayor disposición a financiarlo?
-Desde 2020 hasta ahora, el proyecto ha sido muy restrictivo a empresas muy seleccionadas con una preventa muy alta, exigencias de mucho capital y muchas restricciones para partir nuevos proyectos. Sufrimos eso, hubo bancos que por un par de años no generaron créditos para proyectos de construcción. Eso está cambiando, hoy vemos mayor flexibilidad en los bancos, con un nuevo ánimo de financiar y actuar más rápido.
-Ante el cambio de ciclo político, ¿eso se refleja en el ambiente tanto del ánimo de emprender como en el tema del financiamiento como en la perspectiva del mercado?
-Sin duda que sí. Independiente de quien gane las elecciones, la gente siente que el futuro va a ser mejor en temas de seguridad, permisología, en temas de seguridad jurídica, que estaba muy cuestionada, atacada e insegura que en los cuatro años que hemos vivido. Entonces, la percepción compartida es que los tiempos futuros van a ser mejores en todos esos ámbitos. Y también la confianza de los consumidores que van a tener trabajo e incremento sus remuneraciones. Creo que se percibe un cambio para mejor.
-¿Qué necesita el sector para mejorar su entorno regulatorio?
- Ver acciones concretas. Hay varios focos de permisología en nuestra industria, el primero de ellos en las municipalidades, algunas relativamente eficientes, y otras muy ineficientes, inescrupulosas, que incluso llegan a la arbitrariedad e ilegalidad. Hemos tenido muchos problemas, por ejemplo en Macul, y, en su época, en Estación Central.
Trabajos finales en torre de oficinas, accesos y áreas comerciales inician recta final de Eco Egaña
Una etapa clave en la ejecución de Eco Egaña se concretó el mes pasado por la finalización de la obra gruesa del complejo en general y el término del edificio de oficinas, el centro comercial, el parking público y la plaza interior. En paralelo, los gestores del megaproyecto terminaron de cubrir las necesidades financieras de esta inversión tras un último aumento de capital por 100 mil UF realizado en junio pasado.
“Ahora estamos en la etapa de la recepción municipal de toda la parte norte del proyecto (que mira a la avenida Irarrázaval) que llamamos comercial e iniciando el proceso de colocación, con todo su proceso de arrendamiento a diferentes tiendas y grandes tiendas, para los cuales hay muchos interesados en restoranes, farmacias y supermercados, para lo cual estamos negociando con todas las cadenas”, indicó Medina, quien detalló que está en proceso de creación de un fondo de renta de Fundamenta.
Los 1.400 trabajadores en funciones actualmente están dedicados a la etapa de las terminaciones, que tienen un alto grado de avance, quedando completos los exteriores de los edificios –que suman 1.750 departamentos- hacia abril próximo, entrando en la recta final con la entrega de las tres etapas de la fase residencial: primero al poniente con frente a la calle Juan Sabaj, luego del inmueble con fachada a av. Irarrázaval y finalmente el que da a Américo Vespucio hacia fines de 2026. Luego pasar a la fase de recepción final y la entrega a los compradores el próximo año.
Con 860 departamentos vendidos a junio de este año, momento en el cual las ventas promediaban las diez unidades mensuales, Medina señala que la actividad comercial se ha incrementado en los últimos tres meses para “llegar a niveles de venta en torno a 20 unidades al mes, mejorando mucho la velocidad de venta y al final el próximo año debiera estar vendido entre un 85% y 90%”.
En esas perspectivas inciden tanto las mejores expectativas generales para el mercado inmobiliarios, como el avance del proyecto Eco Egaña que, a estas alturas de su ejecución “muestra sus bondades como la placa comercial y la conexión a la estación de metro que esperamos tener funcionando en julio próximo”, señaló Medina.
En este punto, la inmobiliaria está trabajando junto a las autoridades de Ñuñoa en temas como la definición del estándar de las calles adyacentes y los atributos del espacio de acceso a la zona del centro comercial para complementar a la Plaza Egaña situada enfrente y que actualmente está en proceso de mejora. “La municipalidad ha querido que ese punto sea súper emblemático para la comuna, asignando mucha importancia al cuidado en términos como la seguridad y el ornato”, indicó el empresario.
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Jorge Isla
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