Las contribuciones de bienes raíces se han transformado en un verdadero dolor de cabeza para muchas personas, en medio del incremento que ha exhibido el avalúo de las propiedades y, en consecuencia, las cuotas trimestrales.
Esto ha llevado a los candidatos presidenciales a postular ideas para mejorar el cálculo que realiza el Servicio de Impuestos Internos (SII) del valor fiscal de los inmuebles, así como establecer nuevas exenciones que beneficien a adultos mayores o la vivienda principal. Mientras, el Gobierno presentó un proyecto de ley para poner un tope para el cobro del gravamen para los adultos mayores más vulnerables y postergar el reavalúo de propiedades habitacionales desde 2026 a 2027.
EY es uno de los actores más recientes que se han sumado al debate de ideas para otorgarle mayor transparencia al proceso. Un informe elaborado por los socios Javiera Contreras (líder de Impuestos), Víctor Fenner (adjunto de Conocimiento en Políticas Tributarias), Matías Pontillo (adjunto de Consultoría Inmobiliaria de EY Parthenon) y Andrés Vio (gerente senior de Controversias Tributarias) apunta a cuatro áreas específicas con espacio para mejorar la transparencia del gravamen, como la dependencia que tienen los municipios de este impuesto; métodos diferenciados para realizar el cálculo; ajustes a nivel técnico-inmobiliario; y simplificar las reclamaciones que puedan hacer las personas al avalúo calculado por el organismo.
Eficiencia y transparencia
Contreras enfatiza que cualquier cambio que reduzca la recaudación por el impuesto territorial tiene incidencia sobre el financiamiento de los municipios, a través del Fondo Común Municipal (FCM).
Por lo tanto, la especialista plantea que debiera abrirse una discusión respecto a la forma en que los gobiernos locales están gastando esos recursos, para ver potenciales espacios de reasignación, mayor eficiencia y transparencia en la entrega de servicios a la comunidad.
"Las municipalidades están llamadas a entregar servicios de aseo y ornato, educación, salud, cultura, seguridad y deporte. Asimismo, están llamadas a ser transparentes y eficientes en la administración de los fondos entregados. Dado que las contribuciones son un impuesto muy visible para el contribuyente, en el sentido que lo paga en un monto definido, a suma alzada y en un período determinado, el esfuerzo en su pago se hace mucho más tangible que otros impuestos como el IVA o el impuesto al trabajo que son retenidos por terceros. Es así que la contraprestación esperada requiere también ser más visible y clara", dice la especialista.
Cálculo diferenciado y ajuste en tasas
Fenner, por su parte, plantea la necesidad de establecer mecanismos diferenciados para calcular el avalúo de las propiedades en virtud de la naturaleza del propietario: si es una persona natural o una empresa, ya que la capacidad de procesar la información que utiliza el SII para determinar el gravamen es distinto.
Para las personas naturales, dueñas de un solo inmueble (o más de uno, pero que no tengan fines rentísticos o comerciales, por ejemplo), podría pensarse en un mecanismo en que el avalúo se basara en el valor de adquisición de la vivienda, que se reajustara únicamente por inflación o con un tope, y que el contribuyente tuviera siempre la posibilidad de revisar -en un procedimiento simplificado, digital- en base a una tasación comercial, expone Fenner.
"De esa manera, se premia de alguna manera (o más bien: se deja de castigar) a quienes poseen una vivienda por largo tiempo, ya que quien compra y vende continuamente estará siempre actualizando su base en función del nuevo valor de adquisición, que incluye plusvalía del que vendió. Y, sobre todo, se da certeza y previsibilidad al reajuste. Naturalmente, lo anterior exigiría adecuar las tasas, ya que los valores de mercado (de adquisición) serán más altos que los avalúos actuales", señala el ejecutivo.
En cambio, para los grandes contribuyentes como empresas que poseen inmuebles con inversión importante en construcciones, el experto plantea que se puede mantener un sistema "más complejo", que incorpore variables de mayor detalle y complejidad técnica, aunque también se puede pensar una reformulación que "optimice y haga más justo" el sistema actual.
Los factores inmobiliarios
Pontillo también pone sobre la mesa ajustes en la manera en que se calcula el valor de las propiedades, pero con un foco más bien en materias técnicas de índole inmobiliario.
Así, explica que hoy el avalúo fiscal de un inmueble se calcula mediante dos enfoques: el comparativo de mercado para el terreno, donde el SII realiza para cada proceso de revaluación un estudio de valores de suelo en base a información de mercado reciente y fija el valor de unidades territoriales denominadas áreas homogéneas; y el de costo para el caso de las construcciones, donde determina el costo de construcción por metro cuadrado de distintas tipologías constructivas y luego aplica una depreciación que da como resultado el avalúo fiscal.
Así, Pontillo postula dos mejoras a la manera de valorizar los terrenos: afinar la selección de comparables de mercado para determinar los valores de área homogéneas, dado que en ciertos casos se utilizan valores de venta de departamentos u oficinas para calcular el valor de mercado del terreno de colegios o centros comerciales; y ajustar a la realidad de cada predio -y no de manera fija- los ajustes hoy vigentes a propiedades que presentan deficiencias en su accesibilidad, servidumbres de paso, prohibiciones de edificar, forma irregular, colindante a cementerio, etc.
En cuanto a la valorización de las construcciones, el experto apunta a tres áreas: aplicar ajuste por zona geográfica a los costos de construcción; por estado de conservación; y llevar a cabo un estudio de costos de construcción "más apegado a la realidad".
"En nuestra experiencia, los costos unitarios utilizados actualmente no reflejan el valor de reposición actual de las construcciones, quedando muy por debajo de la realidad", complementa.
Facilidades para reclamar
Vio explica que el sistema actual de revisión de avalúos fiscales en Chile contempla dos vías principales para desafiar lo determinado por el SII: la Reposición Administrativa Voluntaria (RAV) ante Impuestos Internos, y el reclamo ante los Tribunales Tributarios y Aduaneros (TTA).
"No obstante, ambas alternativas presentan barreras significativas para los contribuyentes, especialmente para personas naturales sin formación técnica en materias inmobiliarias y tributarias", advierte.
Por lo tanto, Vio propone que el SII avance en publicar de manera íntegra la metodología de cálculo de los avalúos, incluyendo fórmulas, coeficientes, tablas de ajuste y criterios técnicos utilizados; así como desarrollar una plataforma digital que permita a cada contribuyente simular el cálculo de su avalúo, acceder a comparaciones con propiedades de características similares y, en caso de discrepancia, presentar directamente su reclamación administrativa.
"Desde una perspectiva probatoria, resulta fundamental que el SII reconozca como válidas las tasaciones realizadas por instituciones previamente certificadas, permitiendo así un contrapeso técnico legítimo en los procedimientos de revisión. Esta medida fortalecería la objetividad del proceso y contribuiría a una resolución más equitativa de los conflictos", plantea, junto con otorgarle más atribuciones a la Defensoría del Contribuyente (Dedecon) para realizar auditorías técnicas externas a los procesos de reavalúo.
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Sebastian Valdenegro
