El Decreto con Fuerza de Ley N° 2, más conocido coloquialmente como DFL-2 en el mundo tributario e inmobiliario, volverá a ser protagonista del acontecer nacional este año.
Y la razón es que el Gobierno de José Antonio Kast buscará ampliar de dos a tres las viviendas de un mismo propietario que podrían acceder a este mecanismo. Uno que presenta los siguientes atractivos: los contribuyentes que acceden a esta figura quedan exentos del impuesto a la renta por los ingresos que perciben gracias a los arriendos de estos inmuebles, así como del pago del impuesto a las herencias al momento de la transferencia; y, adicionalmente, pueden reducir en hasta un 50% la cuota trimestral de contribuciones.
El cambio promovido por la actual administración, que tiene un tope para inmuebles de hasta 90 metros cuadrados, es parte de las 40 iniciativas misceláneas que enviará esta semana el Ejecutivo al Congreso como parte del plan de “reconstrucción nacional”.
El CEO de Inciti, Nicolás Herrera, considera que la medida impactará una porción “importante” del mercado. Esto, considerando que los departamentos bajo los 90 m² representan entre el 70% y 80% de la oferta.
Creado en 1959 durante el Gobierno de Jorge Alessandri para enfrentar el déficit habitacional, el esquema ahora vigente está previsto para viviendas que no deben superar los 140 metros cuadrados construidos y dependiendo de ciertas condiciones, las ventajas impositivas pueden regir por 10, 15 o 20 años.
Lo que sí, tiene cierto rayado de cancha. Las ventajas ofrecidas por el DFL-2 se limitaron a solo dos propiedades en 2010, considerando el contexto de mayor necesidad de recaudación tributaria para hacer frente al impacto del terremoto del 27 de febrero de dicho año.
En esa época, además, se buscó restringir el uso del DFL-2 ante cuestionamientos a un uso que se entendía como excesivo del mecanismo.
El vicepresidente de la consultora inmobiliaria Colliers, Reinaldo Gleisner, pone en la mesa el aspecto de la ubicación de los inversionistas llamados hormiga. O sea, residentes -que en el caso de la capital están en Las Condes y Vitacura- que son los principales dueños de activos en los ejes Santa Isabel y Vicuña Mackenna.
El ejecutivo cuenta que ahí se observan inversionistas con carteras de entre tres y 10 departamentos pequeños destinados al arriendo masivo.
¿Dónde están?
Un análisis elaborado por el investigador asociado de la Fundación P!ensa, Ignacio Aravena, señala que en el país existen alrededor de 2,7 millones de propiedades acogidas a los beneficios del DFL-2, a las que se podrían agregar unas 419 mil adicionales que quedan “enmascaradas” por la exención por avalúo mínimo.
Esto último significa que califican para el beneficio del DFL-2, pero que su avalúo fiscal las ubica por debajo del umbral exento -que se ubica en $ 47.360.490- y, por tanto, no están afectas al pago de contribuciones.
Cruzando la superficie construida de cada vivienda, su año de construcción y la duración observada de la exención-, Aravena identificó el universo de propiedades DFL-2. Ello se deriva de aquellas donde el tramo de superficie y la duración de la exención calzan con las reglas legales de 20, 15 o 10 años.
“Existen otras que podrían serlo producto de tener una exención por avalúo mínimo y que no estén registradas como DFL-2”, explica.
En la Región Metropolitana, Puente Alto concentra 151.257 viviendas bajo esta categoría, seguido por Maipú (129.978) y Santiago (117.927).
Fuera de la Metropolitana, destacan Antofagasta, Viña del Mar y La Serena (ver gráfico).
El ingeniero en construcción recuerda que en Chile existen 5,4 millones de predios habitacionales urbanos registrados en el rol de cobro del Servicio de Impuestos Internos (SII) al segundo semestre de 2025, de los cuales cerca del 23,3% efectivamente paga contribuciones.
Por tanto, el 76,7% restante está exento, ya sea porque su avalúo cae bajo el umbral mínimo habitacional o porque goza de una franquicia temporal vigente.
Propietarios de tres o más
Un levantamiento realizado por GPS Property explica el interés que podría producirse en el mundo inmobiliario de de aprobarse en el Congreso el cambio planteado por el Ejecutivo.
A través de Inciti, la plataforma de inteligencia territorial de la citada empresa, la Santiago, Las Condes, Ñuñoa, Viña del Mar y Providencia concentran la mayoría de propiedades con hasta 140 metros cuadrados que están en manos de dueños de tres o más inmuebles.
Dichas comunas también sobresalen al aplicar el mismo criterio, pero tomando como base las propiedades de hasta 90 metros cuadrados y que se podrían beneficiar del cambio al DFL-2 (ver tabla).
Efectos en el mercado
El CEO de Inciti, Nicolás Herrera, considera que la medida impactará una porción “importante” del mercado. Esto, considerando que los departamentos bajo los 90 m² representan entre el 70% y 80% de la oferta.
“Los beneficios asociados al DFL-2, como las exenciones tributarias y rebajas en contribuciones, podrían significar un alivio relevante para el bolsillo de las familias e incentivar la venta de este tipo de viviendas”, opina.
En una línea similar, el director ejecutivo de Colliers, Jaime Ugarte, sostiene que el plan de extender el DFL-2 es “una señal muy relevante y positiva, que debiera incentivar con fuerza el regreso de los inversionistas personas naturales a la compra de departamentos, especialmente en un contexto donde la demanda sigue deprimida”.
En cambio, para el gerente general de Póliza Gestión, Sebastián Hudson, “es bastante más relevante el beneficio asociado al impuesto a la herencia y a las donaciones”, ya que los inmuebles acogidos a este régimen pueden quedar total o parcialmente excluidos de ese gravamen.
De todas formas, como lo advierte Ignacio Aravena de la Fundación P!ensa, se podrían generar al menos dos efectos colaterales que debieran calibrarse en el proyecto de ley: “Por un lado, si aumenta la demanda por inversión, los precios podrían subir y afectar a potenciales propietarios, sobre todo en un contexto en el que el acceso al crédito sigue más restringido. Por otro lado, habrá que evaluar con cuidado su efecto fiscal, pues si a esto se suma una eventual exención del IVA en la venta de viviendas y rebajas en las contribuciones, el costo para el Fisco podría no ser menor”.
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