Casi una docena de sitios eriazos (sin utilizar) tiene el grupo Falabella bajo su propiedad. Varias de estas propiedades -que tienen un avalúo fiscal de hasta US$ 10,4 millones (el más caro)- serían parte del plan de venta de activos prescindibles que tiene en marcha la empresa para reducir su endeudamiento.
La firma de geointeligencia Xbrein, del ingeniero Daniel Encina, analizó datos del Servicio de Impuestos Internos (considerando todos los RUT asociados al holding en el registro del organismo público), y concluyó que Falabella cuenta con, al menos, 11 bienes raíces cuyo destino de suelo corresponde a “eriazo”. Algunos de ellos ya se habrían vendido el año pasado en transacciones independientes al plan de venta de activos que se está desarrollando ahora: entre ellos, destaca un predio en Viña del Mar con un avalúo fiscal de más de $ 7 mil millones.
En promedio, los terrenos que se mantienen en el portafolio del grupo de retail tienen una superficie de 25.300 m2, y los avalúos fiscales varían entre los $ 90 millones y casi los $ 9 mil millones. Hay que tener en cuenta que, en la industria inmobiliaria, un avalúo fiscal, en la mayoría de los casos, es muy inferior al valor comercial de una propiedad.
Diario Financiero envió el listado de las 11 propiedades detectadas por Xbrein al grupo Falabella y la empresa acotó su respuesta a algunos de los terrenos en cuestión: “Falabella Inmobiliario se encuentra en constante revisión de sus activos inmobiliarios, en base a las necesidades de los negocios del ecosistema. Producto de ello, se podrían generar algunas ventas como es el caso de los terrenos de Cerrillos, Coquimbo y El Quisco”.
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Ubicaciones
La primera de estas propiedades está ubicada a un costado de la Autopista Vespucio Sur y, entre los terrenos eriazos de la retailer, es el que tiene un mayor avalúo fiscal, alcanzando los $ 8.923 millones (unos US$ 10,4 millones).
Los inmuebles de Coquimbo y El Quisco son de menor envergadura. El primero tiene 9.464 m2 y un avalúo de $ 558 millones (US$ 650 mil); el segundo, 9.982 m2 de superficie y una tasación fiscal de $ 423 millones (US$ 492 mil).
Las ventas de estos terrenos serían solo una pequeña parte del plan de desapalancamiento que está planeando la compañía, teniendo en cuenta que, a marzo, la deuda financiera total -sin las operaciones bancarias- superaba los US$ 5 mil millones.
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¿Otras ventas?
Enrique Ostalé y Alfredo Moreno están liderando lo que algunos han llamado un golpe de timón en Falabella. El presidente del conglomerado y el director, respectivamente, ingresaron a la mesa en abril de este año y, desde entonces, han estado muy activos, participando en todos los detalles de la nueva planificación estratégica que está implementando la sociedad tras sus magros resultados: lleva tres trimestres consecutivos de pérdidas.
Un puntal clave en este golpe de timón es el plan de fortalecimiento financiero que está llevando a cabo el directorio de la empresa. Este, según dos altos directivos del holding, consideró en un primer momento dos caminos: un aumento de capital y la venta de activos. El primer punto, por ahora, está descartado. El segundo es el que se está llevando a cabo, pero no solo sobre sitios eriazos.
En el mercado afirman que habría otros dos activos de Falabella que podrían ser enajenados: el Open Plaza Fontova y un terreno ubicado en La Florida. Según distintos actores del mercado inmobiliario, si bien no hay un proceso formal de venta por estas propiedades, la compañía estaría dispuesta a escuchar ofertas.
Las mismas fuentes consultadas destacan que estos activos son de un alto valor, debido a la estratégica ubicación que tienen, por lo que serían muy atractivos para el desarrollo de edificios habitacionales.
Sin embargo, en el actual momento que vive la industria de desarrollo de edificios de viviendas, vender estos paños en el corto plazo será complejo. Consultada, la empresa señaló: “Respecto a Open Plaza Fontova y el terreno de La Florida (Américo Vespucio #7310) no se encuentran en proceso de venta”.
El foco de los inversionistas en la deuda financiera de la compañía
Más allá de las pérdidas en los últimos trimestres, las preocupaciones del mercado respecto a la empresa se han concentrado, sobre todo, en los altos niveles de endeudamiento. El apalancamiento de la compañía (entendido como la deuda financiera neta sobre su Ebitda) alcanzó, a marzo, una razón de 7,3x, lo que contrasta con el nivel de 3x con que los altos ejecutivos de Falabella han confesado sentirse cómodos.
Este factor se ha vuelto aún más importante luego que las clasificadoras de riesgo Fitch y S&P bajaran la nota a la compañía de “BBB” a “BBB-“, lo que ha puesto sobre la mesa el peligro de que la compañía pierda su grado de inversión. Desde la empresa se han mostrado en desacuerdo con la medida de estas agencias y han manifestado su compromiso con mantener la categoría.
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En paralelo al plan de venta de activos, Falabella ha estado llevando a cabo un profundo plan de eficiencias que ha implicado, entre otras cosas, despidos masivos y una optimización del inventario. Esto último, fue una de las grandes causas de la caída en los resultados, que se vieron afectados por las perturbaciones de la cadena logística y los altos costos de importación.
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