Pionero en los fondos inmobiliarios, Fernando Sánchez (67 años), continúa ligado a la industria de la mano de la Administradora General de Fondos (AGF) Independencia, la gestora que fundó en la década de los noventa y que hoy dirige como presidente del directorio.
Considerado un referente del sector, su visión es seguida de cerca en el mercado. El Fondo Independencia Rentas Inmobiliarias —el único vehículo de la firma en el país— es la mayor entidad en el rubro en Chile, con foco en activos comerciales como parques logísticos, edificios corporativos y locales comerciales.
En un nuevo capítulo del podcast Señales Financieras, el presidente de AGF Independencia comparte su visión de la industria, la cual ha estado marcada por grandes desafíos en los últimos años, en los cuales también ha experimentado una transformación importante.
Evidencia de este complejo escenario es el reciente informe publicado por la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (ACAFI), el cual reveló que el patrimonio administrado por los fondos inmobiliarios se contrajo en los primeros meses de este año y que solo se lanzó un nuevo fondo durante el primer semestre. Un “entorno regulatorio restrictivo”, “complejidad en los procesos de permisología”, “alza en las contribuciones”, “mayores costos de los proyectos” y “menores rentabilidades” son algunos de los puntos críticos citados.
Sánchez coincide con este diagnóstico: “Llevamos prácticamente más de diez años en que se ha ido ralentizando todo el desarrollo y la capacidad de inversión, producto de lomos de toro que se han ido poniendo, muchos de ellos con la mejor de las intenciones. Pero, puesto todo en su conjunto, se ha conformado una cosa kafkiana, difícil de superar y que desincentiva muchas veces siquiera ponerse a estudiar los proyectos”.
En su visión, la evolución de la industria de los fondos están estrechamente vinculada a la realidad del país. “El área inmobiliaria siempre va a ser una caja de resonancia donde se sintetiza gran parte de las tendencias que uno vive. (...) Es cosa de abrir cualquier diario y uno sabe lo que ha estado ocurriendo. Y no me refiero solo al débil crecimiento económico”, señaló.
Sin embargo, Sánchez se muestra optimista respecto del futuro y apunta a que Chile podría estar viviendo el fin de un período de falta de confianza en las instituciones de cara al próximo ciclo político.
—Voces del mercado hablan de los primeros brotes verdes en la industria inmobiliaria. ¿Está comenzando la recuperación?
—Yo pienso que sí. Tenemos un problema demográfico que no es menor y que va a ser difícil de superar. Por otro lado, a nivel país está la situación política. Sin embargo, si la política se empieza a ordenar y el Parlamento simplifica las cosas, esto poco a poco va a ir mejorando. En definitiva, se trata de reducir la incertidumbre que el país viene sufriendo desde hace más de una década, con sucesivas modificaciones tributarias.
Zoom a la crisis
—En los primeros meses de este año, los activos administrados por la industria de fondos inmobiliarios se contrajeron. ¿Qué explica el mal momento?
—Justamente son los incentivos. Como industria, lo que uno quisiera es que todo fluyera, fuera sencillo encontrar proyectos y ponerlos en contacto con los capitales. Los fondos inmobiliarios tienen sus características propias, y una de las principales es que poseen economías de escala. Eso significa que, en la medida que la industria crezca y se profundice, se podrán ir diluyendo mucho más los costos fijos y, de esa forma, bajar las comisiones. Gran parte de lo que le cuesta a un país pequeño o mediano como el nuestro es tener volúmenes suficientes para justificar administraciones eficientes.
—¿El exceso de normativas ha mermado la rentabilidad para los aportantes?
—Habría que hacer un estudio muy preciso de cuánto puede estar afectando la regulación al rendimiento, pero no cabe duda que los prolongados tiempos para conseguir permisos y los cambios regulatorios se traducen en menor rentabilidad y mayores riesgos. Para todo gestor, la parte del riesgo más difícil de manejar es la incertidumbre. ¿Por qué? Uno puede determinar, medir y manejar el riesgo, incluso diversificarlo, pero la incertidumbre es algo que te toma completamente por sorpresa. Uno no sabe cómo manejar en una niebla tupida.
—¿Ha habido una reconfiguración de la industria?
—Estamos viviendo un tiempo de grandes cambios a nivel de tendencias mundiales que obligan a adaptarse a nuevas condiciones. Pero, en particular en Chile, podríamos estar viviendo el fin de un período de falta de confianza en nuestras instituciones, lo que debería conducir a una simplificación. Lo que más se necesita es simplificación y sentido común: normas sencillas, fáciles de manejar, que permitan a los muy buenos profesionales que existen en Chile buscar los mejores resultados. La labor de la autoridad debe ser supervisar que no haya abusos. Cuando hay un sobrepoblamiento de normas, se presta para ineficiencias y para faltas a la probidad.
Escasez de oficinas y boom del bodegaje
—Más allá de lo normativo, ¿qué tendencias reconfiguran el desempeño de los distintos activos?
—Hay un antes y un después. La pandemia, junto al estallido social, produjo en el área inmobiliaria —y particularmente en oficinas— severos cambios de tendencia. Hace siete años lo clásico era arrendar una oficina en planta libre. Eso hoy es prácticamente impensable. No solo debes tener financiado el edificio, sino también ser capaz de proveer y financiar las habilitaciones. Estamos hablando de un extra de 30% o 40% del costo de la oficina que estás administrando, e incluso, en algunos casos, llega al 80%. A eso hay que sumar que la duración de los arriendos ha bajado, se han reducido los espacios y la economía no se comporta con fortaleza.
—¿Cuál ha sido la respuesta en el caso de Independencia?
—Hemos intensificado nuestros equipos comerciales, estamos más encima de los contratos y, por otro lado, hemos diversificado. Durante la pandemia aumentamos el porcentaje de bodegaje en la cartera del 40% al 70%, y ahí está la otra cara. Ese sector ha protagonizado un momento de esplendor en los últimos años, producto de cómo la pandemia aceleró el comercio electrónico y la demanda de espacio. Pocas veces se menciona, pero la demanda por bodegaje ha aumentado enormemente por la llamada logística inversa. ¿Qué significa eso? Que el comercio electrónico conlleva muchas devoluciones, y lo que antes se requería para sostener US$1 millón de ventas en bodegas, hoy ha aumentado al doble o más.
—En la pandemia se pensó que había un cambio de tendencia hacia el trabajo remoto. Sin embargo, analistas han advertido que estamos próximos a una escasez de oficinas, especialmente premium. ¿Comparte ese análisis?
—Eso se está viendo, y no solo en Chile. Instituciones importantes, empresas como IBM, JP Morgan, Amazon y otras, ya están obligando al trabajo presencial todos los días, o al menos tres de cinco. Por lo tanto, la presencialidad está aumentando en todas partes. Ahora, el tipo de espacios es distinto, ya que cambió el esquema de la oficina individual. Paralelamente, también vemos que desde hace cinco años la oferta de oficinas se ha ido reduciendo, generando un traslado de la demanda desde oficinas de menor calidad hacia las de mejor estándar.
—¿Cree que Santiago Centro logre recuperar su sitial como polo de oficinas o distrito financiero?
—Va a depender mucho de las políticas de seguridad. Una buena gestión del alcalde puede ayudar a conformar un espacio más seguro y limpio. De todas formas, probablemente no va a recuperar los niveles que yo conocí de joven.
Las dudas sobre los multifamily
— Ustedes no tienen posiciones en el negocio multifamily en Chile, ¿cuál es su visión de este rubro?
— El multifamily ha tenido un desarrollo extraordinario, se ha multiplicado la cantidad de edificios dedicados a la renta y ha cambiado la conformación de las unidades de vivienda que se demandan. Pero no es tan sencillo. Hay una fuerte tendencia a los edificios de renta residencial, lo que implica más competencia. Además, la gente está ganando menos, los contratos están cada vez menos indexados a la inflación, hay desempleo, ha aumentado la rotación y creemos que la plusvalía es baja. (...) Incluso, pese a que ahora se abrió nuevamente a los fondos de pensiones la opción de invertir en esta clase de activos, tengo la sensación de que difícilmente van a participar activamente en el multifamily, y en Chile no hay otros grandes jugadores.
- ¿Ustedes están pensando entrar al negocio de multifamily?
—No descartamos ningún negocio.
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Francisco Noguera
