Los conflictos entre las empresas, municipios y la ciudadanía por el desarrollo de nuevos proyectos de inversión, especialmente inmobiliarios, van cada vez más al alza, y no dan señales de detenerse.
Si en el Gran Santiago en 1999 había solo dos casos con estas características, el ejercicio pasado fueron 32. En Valparaíso, hoy centro neurálgico de este problema, hay activos 11 focos de discrepancia.
De acuerdo a expertos, una normativa desactualizada, una ciudadanía más activa y la fragilidad de algunos municipios han mantenido esta tendencia al alza.
“Es cada vez más común que los alcaldes tomen esta postura (contraria al desarrollo de proyectos), por reclamos de vecinos, pero también por permisos que han sido mal otorgados y donde se detectan errores tiempo después. Este es un tema enorme y que solo va a aumentar”, dice Iván Poduje, arquitecto y socio de Atisba.
Hoy existen más de US$ 1.100 millones en proyectos detenidos por este tipo de conflictos. El más emblemático es el caso del centro comercial en Puerto Barón en Valparaíso, inversión de US$ 232 millones que ayer Mallplaza dio de baja (ver nota relacionada).
También en la ciudad puerto, el ambicioso proyecto inmobiliario del empresario Nicolás Ibáñez por US$ 85 millones para desarrollar 22 torres de edificios en el emblemático Parque Pümpin debió frenarse ante un recurso del municipio por presuntas irregularidades en el anteproyecto.
En Santiago, otro caso es el proyecto Alto las Condes 2, centro comercial que Cencosud busca desarrollar en Vitacura mediante una inversión de US$ 500 millones, y que ha enfrentado la férrea oposición del alcalde, Raúl Torrealba. También en el retail, los municipios de San Bernardo y Calera de Tango han hecho el peso para que Walmart de pie atrás en la construcción del Centro de Distribución El Peñón por US$ 180 millones.
Con matices, se suman proyectos como el de US$23 millones de Inmobiliaria Presidente Riesco en la Villa San Luis, declarado Monumento Histórico; el del Fondo de Inversión Cimenta en Providencia por US$ 20 millones, para crear un centro gastronómico; el de Neorentas, que busca desembolsar US$ 70 millones en el centro comercial Paseo Balmaceda, en La Serena.
Los ejes del conflicto
Varios son ejes los que han mantenido estos conflictos, que en su mayoría terminan en litigios. Genaro Cuadros, académico y experto en transportes, dice que la precarización de algunos municipios no permite abordar de manera eficiente proyectos de alta complejidad: “Es necesario robustecer los organismos que están a cargo de los procesos administrativos”, dice.
José Miguel Simian, director del Centro de Estudios Inmobiliarios del ESE Business School, señala la falta de un “mecanismo formal para poder incorporar de manera más cercana a las comunidades en los proyectos, eso queda muy al límite de lo que hace cada inmobiliaria”.
De acuerdo a Vicente Domínguez, director ejecutivo de Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), ha sido la falta de rigurosidad en la interpretación de la normativa lo que ha complicado a los proyectos. “Ha habido algunos cambios en la jurisprudencia de la Contraloría y no han estado certeras las interpretaciones y reglamentaciones del Ministerio de Vivienda”, señala.
También en lo normativo, Poduje subraya que la legislación debe actualizarse: “La ley está bastante obsoleta, la ley de urbanismo y construcciones, la matriz es del año 76-80 y se ha ido parchando, pero aún existen figuras que no están adaptada a los nuevos contextos”.
Directores de Obras: "Hay alta precariedad en la normativa"
"Esto demuestra una alta precariedad en la planificación urbana desde su origen y en el sistema municipal". Así estima el presidente de la asociación de la Asociación de Directores de Obras Municipales (DOM) de Chile, Agustín Pérez, el alza en los conflictos por proyectos.
A su parecer, es necesario fortalecer el rol de los municipios, y dar mayor peso a la Dirección de Obras Públicas dentro de sus estructuras.
- ¿Cómo se detiene esta tendencia?
- La población tiene que participar más y también el ministerio tiene que simplificar los mecanismos para actualizar los planes reguladores.
- ¿Qué se debe hacer para facilitar cambios a ese instrumento de planificación?
- Nosotros como asociación, lo que hemos propuesto es eliminar el concepto de modificación y reemplazarlo por el de enmienda a los planes reguladores, que es un mecanismo que se resuelve al interior de la comuna, y lo decide el consejo, el alcalde y los vecinos.
- ¿Cómo está aportando la asociación?
- Trabajamos en avanzar hacia una DOM en línea, que permitirá unificar los criterios de todas las DOM. Está en Casablanca iniciándose como piloto y se ofreció a la de Valparaíso participar junto a otros 12 municipios.
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