¿Por qué decidieron adquirir los 10 centros comerciales que Walmart Chile puso en venta?
Somos una compañía que está en varios de los rubros de los seguros de vida, pero muy especialmente en las rentas vitalicias. De hecho, tenemos una cartera de inversiones entre ambas compañías, Confuturo y Corpseguros, de más o menos 200 millones de UF. Entonces, constantemente estamos buscando alternativas de inversión para diversificarnos, y dentro de estas oportunidades están las inversiones en renta inmobiliaria: comprar un bien raíz, pero lo que nos interesa son los flujos de ese bien raíz.
Buscamos flujos estables en el tiempo; que sea una inversión rentable, y que sea de bajo riesgo del punto de vista crediticio. Pero sobre todo que sea de muy largo plazo, porque las compañías de renta vitalicia pagamos pensiones de muy largo plazo.
En esta operación en particular, junto con la compra de los bienes raíces nosotros con Wallmart, que es el ancla principal de estos 10 centros comerciales, firmamos un acuerdo de contrato de arriendo a 30 años. Así, para nosotros es muy atractivo porque respalda el pago de pensiones futuro.
¿Por qué un join venture con la empresa Soluciones de Renta Inmobiliaria?
El atractivo para nosotros sobre este tipo de inversión son las rentas inmobiliarias. En general, encargamos a un tercero que opere estos centros comerciales. Hoy tenemos otros malls e inversiones inmobiliarias (el de Piedra Roja en Chicureo, el mall de Melipilla y otro que tenemos en Machalí), que también están administrados por un tercero. Hoy los ve Vivo.
Y en este caso en particular, el administrador que escogimos para administrar estos 10 centros comerciales es SRI. También ven la afiliación de nuevos arrendatarios, la rotación, estrategias comerciales de los mall, entre otros ítems.
Con esto estamos cumpliendo el objetivo estratégico que se había fijado el directorio para los próximos cuatro años. El objetivo era crecer en porcentaje de inversión de nuestra cartera en renta inmobiliaria para los próximos cuatro años, y con este deal estamos anticipando esos cuatro años a uno. Por eso es tan importante.
El precio completo se paga con caja. ¿En qué pie quedan para otras adquisiciones inmobiliarias?
Creo que oportunidades de este tamaño en el mercado chileno son únicas, por eso estamos tan contentos. Por eso hubo de parte nuestra una gran esperanza de concretar este negocio. Sin perjuicio de aquello, estamos siempre viendo oportunidades que van surgiendo. Pero no sólo en renta inmobiliaria, también en financiamiento inmobiliario, emisiones de bonos, inversiones en el exterior.
Tenemos una cartera de inversión grande, de la cuale gran parte está invertido en renta fija en Chile y el extranjero; entonces, estamos buscando oportunidades en todo momento.
Del punto de vista normativo, no podemos tener concentración en ninguna clase de activos, entonces, dentro de los espacios que nos quedan obviamente vamos a seguir evaluando oportunidades a futuro.
¿Esto va a quedar bajo una de las compañías de seguros?
No, cada compañía de seguro compra distintos malls. Confuturo tiene una cartera de inversiones de 112 millones de UF y la otra 84 millones de UF. Pero Confuturo ya tenía 24 millones de UF invertidos en cartera inmobiliaria, mientras que CorpSeguros tenía 7 millones de UF, por lo que tiene un espacio mayor para crecer.
¿Con cuántos metros cuadrados de superficie arrendable quedan tras la operación?
Teníamos aproximadamente unos 200 mil metros cuadrados de superficie arrendable. Y esta adquisición son 250 mil adicionales más o menos. Ahí se incluye todo lo que es arrendable: strip centers, centros de conveniencias, malls.
¿Cuál es la rentabilidad que esperan lograr?
Esperamos tener una rentabilidad asociada a bienes inmobiliarios, no puedo decirte cuánto en este caso en particular.
Hoy, todos los requisitos necesarios para construir un centro comercial hacen mucho más difícil un nuevo proyecto, por lo tanto, una oportunidad como esta, de hacernos de 10 centros comerciales a lo largo de todo el país es fantástico.
Otro elemento importante es que nosotros buscamos alternativas de inversión diversificadas y en este caso en particular, la mayor concentración está en el arrendatario Walmart, que concentraría el 30% de los ingresos de estos 10 centros comerciales. En total, son 700 contratos de arriendo, por lo que se está muy diversificado.
¿Tuvo algún impacto el que adquirieran la participación del grupo Saieh en la compañía de seguro?
Yo no puedo opinar respecto de un acuerdo entre los accionistas, pero nunca fue un requisito planteado por Walmart ni mucho menos. Esta es una opción que existía desde que ILC entró a la sociedad y llegaron a un acuerdo de anticipar esa opción. Es lo que sale en el hecho esencial.
Me imagino que porque era un buen momento para ambos grupos de concretar esa opción de venta.
Lo que sí puedo decir es que Walmart valoró muchísimo nuestro gobierno corporativo. Nunca fue un tema de discusión cosas entre accionistas como salió en la prensa.
¿Cuándo debiese concretarse el traspaso de los centros comerciales?
El contrato dice que tenemos que concretar esto antes de 12 meses, pero obviamente esperamos, tanto Walmart como nosotros, concretar todos estos temas lo antes posible.
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