En un entorno global de tasas bajas y menores retornos en activos tradicionales, como acciones y bonos, uno de los segmentos que más ha atraído la atención de los inversionistas en los últimos años ha sido la renta residencial. Este interés, inspirado en atractivos niveles de rentabilidad y flujos relativamente estables, ha dejado su huella en la industria.
Un estudio de la Asociación Chilena de Administradoras de Fondos de Inversión (Acafi) y Feller Rate muestra que los fondos inmobiliarios registraron un crecimiento de 12% durante 2018, alcanzando activos bajo administración por US$ 3.518 millones al cierre del año pasado.
Dentro de este segmento, los más populares son los de renta. Cifras de la Acafi muestran que del total de activos en fondos inmobiliarios, un 68% corresponden a fondos de renta, mientras que casi 15% están en la categoría “mixto” –es decir, que combina distintas estrategias– y un 14% están en vehículos de desarrollo inmobiliario.
En un contexto de volatilidad en los mercados, parte del encanto de los fondos de renta está en los dividendos que reparten. La radiografía de la industria muestra que en 2018 este tipo de vehículos de inversión repartieron alrededor de $ 50 mil millones en dividendos entre sus aportantes. Esto arroja un retorno por dividendo (que mide la relación entre el dividendo y el aporte) de 9%. Este número ha ido creciendo en los últimos años en que dividend yield de los fondos de renta residencial cerró 2017 en 8,5% y 2016 en 8,2%.
A modo decontexto, el retorno por dividendo actual promedio de las acciones del S&P IPSA es de sólo 3,37%.
El rol de los inversionistas
Desde la Acafi destacan el rol que ha tenido la diversificación de las bases de aportantes de los fondos en la mayor rentabilidad de dividendos.
Según comenta Eduardo Palacios, presidente de la Comisión Inmobiliaria de la organización gremial, hace cinco años los aportantes eran casi exclusivamente inversionistas institucionales, que tienden a invertir con horizontes de muy largo plazo.
“Los fondos antiguamente estaban más concentrados en repartir el mínimo legal. Hoy, uno de los incentivos para ir captando aportantes es precisamente ofrecer un dividendo más atractivo”, señala.
Además, los resultados financieros de los fondos de inversión de este segmento han ido creciendo. El año pasado se registró un crecimiento de 7% en los ingresos de los vehículos analizados por Feller y la Acafi. Eso sí, según destaca el director del área de fondos de la clasificadora de riesgo, Esteban Peñailillo, todavía no se ve el crecimiento potencial que tienen los ingresos de los fondos, dados los costos que implican comprar activos y después ir arrendándolos, especialmente en el segmento de renta inmobiliaria de centros comerciales.
“El resultado recurrente todavía está en una etapa en que no se ha visto el crecimiento que esperamos que se vea en los próximos años”, indica Peñailillo, agregando que en 2018 la utilidad la sostuvieron “eventos no recurrentes”, como ventas de activos y revalorizaciones.
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