La empresa de inversiones en activos inmobiliarios, Avenida, trabaja en lanzar su segundo fondo de activos net lease en Estados Unidos. Esta vez, de la mano de la AGF de Toesca.
La alianza comenzó a formarse a fines de 2021 y tendrá como resultado un instrumento basado en construcciones independientes arrendadas a un único operador, como por ejemplo, locales de comida rápida o farmacias, que recaudará entre US$40 y US$60 millones.
El fondo está en proceso de road show con inversionistas calificados, incluyendo family offices, altos patrimonios y promete entregar a los aportantes una TIR neta en dólares de doble dígito, sin riesgo de desarrollo.
"La clase de activo net lease es sumamente grande en EEUU y todavía está en un proceso de institucionalización, por lo que existen oportunidades sumamente atractivas para invertir", explica uno de los fundadores de Avenida y managing director, Sebastián Valenzuela.
"Comenzamos a invertir en 2019 y tenemos más de US$ 125 millones en activos bajo administración, un segundo fondo americano en camino, y oficinas en Chile y Estados Unidos", recalca.
Atractivo del sector
A diferencia de otros fondos inmobiliarios, Valenzuela explica que los activos net lease entregan una solución a la creciente “disputa” relacionada a mayores costos de financiamiento, una oferta limitada de transacciones, y un mayor interés de los inversionistas calificados en activos alternativos.
“Varias clases de activos más de moda como los multifamily o industrial siguen transando a valorizaciones que ni siquiera pueden cubrir su costo de financiamiento. Esto impone un riesgo importante en esas estrategias de inversión”, advierte.
Por el contrario, explica que las valorizaciones de los activos net lease tienen un “sano margen” contra su costo de financiamiento, lo que permite tener un apalancamiento positivo y mejorar los retornos sin enfrentar mayores riesgos.
“Dado que son compras de ticket bajo -nuestro activo promedio en EEUU vale US$ 3 millones- hay menor competencia y se pueden adquirir bajo retornos sustancialmente más atractivos que otros activos inmobiliarios”, agrega.
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Próximos pasos
En lo inmediato, Valenzuela destaca que la intención de Avenida es seguir profundizando la inversión en net lease en EEUU y Chile, a través de este nuevo fondo y la incursión de nuevas tendencias en conjunto con Toesca.
“El hecho de estar basados en Estados Unidos nos permite tener visibilidad de lo que sucede en el mundo inmobiliario americano, por lo que parte de nuestro plan con Toesca es ofrecer a nuestra base de inversionistas exposición a segmentos del mercado inmobiliario que creamos tengan atractivo para sus portafolios”, afirma.
“Creemos que varios de los elementos que nos han permitido invertir exitosamente en Chile y Estados Unidos están disponibles también en otros países de la región. Parte de la ambición en la asociación con Toesca es poder abordarlos en el tiempo”, concluye.
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