Nueva tendencia en el mercado de oficinas: Demanda por plantas habilitadas y de menor superficie crece más de un 100% en el último año

Tras meses de constantes alzas en la tasa de vacancia, algunas áreas del mercado del arriendo de oficinas dieron cierre al 2022 con cifras positivas, como aquellos espacios premium que reportaron una mayor demanda. Y pese a que, en general, aún no se recuperan los índices previos a la pandemia, las proyecciones para este 2023 confirman que el sector comenzará a estabilizarse lentamente. Esto, acompañado de cambios y nuevas tendencias.

En las últimas semanas, y a diferencia de otros años, uno de los espacios más demandados por las empresas -según constató GPS Property- han sido aquellas oficinas que cuentan con una superficie “menor” a la tradicional, es decir, entre los 150 y 300 m2. Y muestra de esto es el incremento en el número de arriendos reportado durante el 2022, que supera en un 125% a la cifra del año anterior, y que se iguala a la de 2018.

En tanto, del total de transacciones de oficinas registradas durante el año pasado, el 52,1% corresponde a oficinas bajo los 300 m2. Y se compara con otros períodos, como por ejemplo el 2021, fecha en la cual del total de transacciones, el 42,8% se hizo en base a estas oficinas de menor superficie. 

Según Francisco Rojas, director ejecutivo de GPS Property, esta demanda se justifica debido a que las empresas están buscando una mayor flexibilidad y rápida respuesta en cuanto a su necesidad de espacio de trabajo. Y eso se ve reflejado en la disminución de los plazos de contrato de arriendo, “donde hemos visto un plazo de arriendo promedio menor a 3 años”.

Pero ¿Cuáles son las ventajas de estos espacios que han generado mayor interés entre los arrendatarios? Desde GPS comentan que se trata de oficinas que se encuentran habilitadas y en muchos casos con su mobiliario correspondiente, lo que permite un rápido cambio para su uso y la necesidad de una menor cantidad de cambios para su adecuación de la empresa. En síntesis, facilita el ahorro de un monto importante de Capital de Trabajo que implicaría financiar la habilitación de los espacios desde “cero”.

“Por lo general, la demanda busca mejorar su calidad actual de sus oficinas pagando un menor valor mensual o lo mismo, lo que llamamos Flight to Quality, una tendencia que se da siempre en los períodos de crisis y que también se vivió en las crisis de mercado anteriores (Crisis Asiática / Crisis Subprime)”, y que se asocia a la preferencia por parte de las empresas por espacios de mayor calidad, sostiene Rojas. 

Y agrega que si bien, el rubro de las empresas interesadas es variado, dentro de las transacciones que ha realizado GPS destacan sectores como la minería, telecomunicaciones, inversiones, constructoras, energía y salud, entre otros. “El que más se repite son los estudios jurídicos”, menciona.

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Proyecciones apuntan a un alza sostenida de la demanda

Actualmente, la comuna de Las Condes es la zona que concentra el mayor interés por este tipo de oficinas. Los sectores de Apoquindo Oriente o Nueva Las Condes reportan el 90% de estos espacios, mientras que El Golf un 10%. Y el valor promedio de arriendo tanto en Las Condes como en Vitacura asciende a 0,56 UF/m2.

Respecto de la zona El Golf, desde GPS señalan que no suele tener superficies de este metraje, y hoy se están haciendo divisiones en pisos para “poder conversar con esta nueva demanda de que busca superficies menores, pero en barrios en los que históricamente no había oferta”.  

Francisco Rojas comenta que de cara a los próximos meses, la demanda por estos espacios más reducidos se debería mantener con un alza sostenida, debido a que las empresas están buscando mayor flexibilidad y rápida respuesta en cuanto a sus necesidades de espacio de trabajo.

Y en cuanto a valores, desde la empresa indican que debieran mantenerse estables, tal como ocurrió al término de 2022, “cuando las oficinas ponderaron en 0,51 UF/M2”. “De igual forma, las comunas de Las Condes y Vitacura continuarán con los precios más altos del mercado”, agrega el ejecutivo.

Mientras que en términos generales, desde GPS Property indican que en el último año el valor de arriendo de las oficinas bajó entre un 10 y 20% respecto al año 2019, lo que ha hecho que las empresas se encuentren evaluando distintas oportunidades y crezca la demanda por este tipo de superficies. Y en cuanto a la tasa de vacancia, hoy el índice se encuentra en un 11,92%, y según los cálculos de la firma, este debería mantenerse en 2 dígitos para finales de año. 

Respecto a los proyectos futuros, la firma reporta 112.134 m2 que actualmente se encuentran en construcción, los cuales se espera que se incorporen al mercado durante 2023 y 2024. Del total de la superficie en ejecución, la mayor parte se ubica en la comuna de Las Condes.